村委会非法流转集体建设用地纠纷案

某市桥东区达尔乡苏果村委会与某房地产公司,于2008 年11月签订了土地出让合同,出让村南侧原村办砖厂280亩建设用地，用于商品房开发。合同约定开发公司先向苏果村委会交定金280万元，由开发公司负责办理开发全部手续,如开发公司不能在6个月内办完开发立项、规划许可、建设许可、用地审批等批准手续，村委会有权解除合同，所付定金无权请求返还。2008年11月开发公司因未能获得项目批准决定解除合同，要求村委会退还定金。村委会以合同约定明确为由拒绝退还定金，该公司以解除合同应返还定金为由起诉至法院。 集体建设用地流转制度的改革需要从法律规范、操作程序、市场监管、交易规则、争议解决、政策衔接等领域做出技术性的相关规定才能有高效运行和执行。为此,十七届三中全会明确指出：“抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。”我们相信，集体建设用地流转制度的实施，将会为我国农村第二次改革注入新的活力。

分析本案的关键是看合同是有效还是无效，苏果村委会位于桥东区属于该市城市规划区内，城市规划区内的建设用地已经按照城市规划明确了每块土地的用途，依据法律规定必须用于城市建设，因此，法律规定城市规划区内的集体建设用地不得流转，因此，村委会与开发商签订的土地转让合同属于无效的的合同。

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