土地流转合理 产权清晰是关键
一吐为快
佛山启动宅基地换商品房的5个试点,顺德是其中之一。以宅基地指标换得有产权证的商品房,可以流通盘活村民的土地资产。同时,宅基地建房审批趋严,配套收费增加,有村民成为既无力建房也无钱换购商品房的“夹心层”(据7月13日《南方农村报》第7版报道)。佛山此次以“宅基地换住房”的做法并非先例,各地以“土地换保障”、“宅基地换住房”的政策早已纷纷出台。如今,随着城镇化的推进与一系列刺激经济政策的出台,各地一片“大干快上”的景象,对土地的需求达到前所未有的热情,由此出现“促进土地流转”的浪潮是可以预见的。
但在农民对土地权益不明确的情况下,由政府主导的“促进土地流转”对未来会产生什么样的影响?有学者对此很担心,认为此举会造成“权贵与资本结合”,对市场经济产生破坏力。诚然,搞市场经济,促进土地流转是个大趋势,但农村土地属集体所有,在不民主的条件下处置“集体财产”,的确容易出现不平等的交易。由于缺乏公共参与、公共监督,没有利益相关各方的充分博弈,农村常常出现土地被强征、强卖的现象,由此造成的冲突矛盾并不少。再加上农民没有结社权,造成集体谈判权利的缺失,很难扼制有关部门不按程序行使征地权的举动,“最终定价权”也往往没有得到合理的界定,损害了农民的权益。
从佛山启动宅基地换商品房的操作过程来看,很多村民放弃宅基地而选择商品房,有人认为是因为商品房有明确产权,在房价高企的今天,此举相对有吸引力。但从报道中可知,对于800元的回购地价和4000元的商品房均价,不少村民原先无法接受,后因为宅基地指标10年未落实,即使有落实也因农用地转建设用地指标控制,需要大笔资金建房,权衡之下村民觉得便宜还是将地卖了。毕竟农民很难从模糊产权的集体土地中获得“土地溢价收益”,因此弃之可惜留之无奈。
笔者认为,在促进土地流转的权利不对等的情况下,很难保证所流转的土地会得到充分利用。例如,有媒体曾报道某地政府以“重大公共利益”名义强征的土地,却是用来给公务员建福利房,等等。因此要保障土地流转的合理性,在目前土地产权不清晰的情况之下,很难避免土地流转背后的“利益冲动”。以宅基地换商品房的做法并不值得鼓励。
