业主未入住 土地使用权已蒸发20年

　　由于上半年问题楼盘事件频现市场，使得下半年面临收楼的准业主紧张起来。近日，《南方日报·惠州观察》接到市民报料，江北宏益公馆楼盘三期即将于今年12月30日交楼，但业主对照购房合同之后发现，房屋使用年限仍旧与购房之初签订的购房合同显示的土地使用年限不一样，而开发商在销售过程中承诺的补地价续约土地年限也未能实现，该续约申请目前在国土局业务办理栏中已显示“退件”状态。

　　开发商一直宣称正在办理土地续约

　　进入2014年下半年，宏益公馆三期交楼日期逐步临近。即将面临收房的业主表示很焦虑。业主代表叶先生介绍，在买房之初，销售人员一直宣称开发商正在办理土地续约，而且后来业主也在国土局了解到正在办理。但是现在面临收楼开发商办理的续约却被退件，收房的时候土地年限连50年都不到。

　　由于该事件持续发酵，日前，开发商针对业主的质疑发表声明，但声明完全回避了楼盘土地年限续约问题，仅在房屋收楼注意事项、竣工验收手续和房屋产权证办理的问题上作出回应。

　　业主叶先生介绍，在开发商出具的声明中，有条款表示“根据《商品房(资料、团购、论坛)买卖合同》第十五条关于产权登记的约定的相关规定”出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即我司须在2016年6月23日前向产权登记机关提交权属登记备案资料，迄今尚有近两年时间，办证时间非常充裕。然而实际上，该条款所陈述的仅有房屋产权(即办理房产证)，对于土地年限并无任何表述。

　　在本报随后的采访中，广东金卓越律师事务所主任律师阳安中在法律层面也确定了这一说法。

　　开发商主动申请作退件处理

　　记者在惠州市网络问政平台上看到，8月5日，业主卫先生在问政平台提问市国土局，2013年购买江北宏益公馆3期时就知道是转手地，土地只剩下50年使用年限。开发商销售时称已向市国土资源局申请延长土地使用年限，但现在申请却被国土局退件处理，请问为何?

　　对此，国土局给出回复，首先明确该出让商住用地土地使用权终止日期为2062年10月6日。尽管项目开发企业于2013年11月提交材料申请办理延长“宏益公馆”商住项目商业、住宅土地使用权15年土地使用权年限手续。但经评估机构评估与审计评审的地价具体数额该公司不能接受，开发商已于今年7月向国土局申请作退件处理。

　　对于此事，本报记者多次尝试联系宏益公馆项目总裁助理黄俊佳，并未得到任何有效回复。

　　房屋土地使用权知多点

　　据《城市房地产管理法》第七条、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第八条将土地使用权出让明确定义为：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　据《中华人民共和国物权法》，在我国的商品房，住宅土地使用年限为70年。但实际上，开发商拿地后，可能因开发延迟，开发建设耗时及销售周期等影响，我们所买住宅土地使用权限无法达到70年。目前，国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。但一般商品住宅从开发到销售，周期在五年之内比较正常。

　　然而在实际开发过程中，有的开发商并未开发，而是后期待土地升值后转让，导致土地进入开发周期时土地年限已经过去几年或十几年，而这一现象在惠州房地产市场较为普遍。

　　据知情人士李强透露，宏益公馆出现的土地年限争议也缘于此。李强在本地论坛上以注册名“上品艺术”透漏，宏益公馆三期地块原属佳怡花园2期，土地年限和佳怡花园一样都是到2062年，后来转卖给宏益公馆开发。

　　因此业主在置业时，一定要问清房子的确切使用年限，要求开发商提供土地使用权证上面标注的期限就是该楼盘的土地使用年限以避免不必要的损失。

　　案例

　　92名业主维权成功

　　2009年12月，深圳的任小姐看中惠阳淡水某小区一套面积42.87平方米商品房，但房子土地使用年限不足70年(2006年2月7日至2043年2月7日)。经过协商，开发商向任小姐作出承诺，在房屋交付前延长房屋产权年限。

　　2010年4月，交楼期限即将到来，开发商却迟迟未兑现承诺。而与任小姐有相同遭遇的还有另外91名业主。

　　在业主信访维权下，开发商于2010年12月29日再次向业主书面承诺，将于2011年1月30前向国土部门递交延长土地使用年限的相关资料。2011年9月8日开发商办理了涉案房产相关的竣工验收备案手续，但仍未延长土地使用年限。无奈之下，业主们向惠州仲裁委提请仲裁。

　　惠州仲裁委作出裁决，该开发商需于收到裁决书之日起30日内向惠阳区国土资源局递交涉案商品房产土地使用权年限补足70年的相关资料，申请费用由开发商承担。

　　2011年12月，裁决书已经生效，但开发商仍未履行义务，无奈之下，92名业主陆续向惠州中院申请强制执行。

　　中院执行小组一周内冻结该开发商银行账户存款98968元，并对被执行人名下39套商品房进行查封。多次致电开发商要求尽快办理延长土地使用年限手续。最终，开发商在资金不足的情况下筹到了600多万元的土地延期金，成功延长了土地使用年限，不但解决了92名业主的诉求，还给未涉案的其他500多名业主吃了定心丸。