城镇住户为什么需要办理住宅土地使用证 ?

合肥市国土局依据《城市房地产管理法》和《土地管理法》的有关规定，开展城镇居民住房土地登记发证工作以来，广大住户纷纷踊跃申请办理住宅土地使用证，但也有少部分住户对此存有疑问，认为已经拥有了《房屋所有权证》或《房地产权证》(以下简称《房产证》)，是否还需要办理《土地使用证》？国土局对此的回答是肯定的，住户仅仅办理《房产证》是不够的，还需办理《土地使用证》。
一、办理住宅土地登记发证是法律规定的义务。我国《土地管理法》规定，“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确定使用权”。“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。目前，合肥市四个城区的土地均由合肥市人民政府登记造册，核发证书，合肥市国土局及城区分局负责办理具体事务。
二、《房产证》不包含土地使用权。我国《城市房地产管理法》规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。根据法律规定，《土地使用证》和《房产证》由不同的机关颁发，《房产证》只代表房屋产权，不包含土地使用权。
三、在当前管理体制下，两证没有合一。《城市房地产管理法》规定，“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书”。而目前合肥市和全国绝大多数城市一样，实行的是房屋管理、土地管理部门分设的模式，不具备实行“两证合一”的条件，不宜制作、颁发统一的房地产权证书。事实上，即使北京、重庆这样一些由一个部门管理房产、土地的大城市，也是分别颁发《房产证》和《土地证》。
四、住户权益保护的需要。随着房地产市场的发展以及土地供应的日益紧张，土地价款占整个房地产价格构成的比重越来越大，目前市场上一套中档商品房，其中的土地价款要占房地产总价的30%左右，如果开发商是通过招标、挂牌或拍卖的方式取得土地使用权，土地价款占的比例可能还要更高。住户购买的住宅只领取《房产证》而未领取《土地使用证》，实际上就是说还有30%左右的权益不受法律保护。
五、规范房地产开发市场的需要。当前房地产市场繁荣，难免鱼龙混杂，其中不乏不法开发商，采取欺上瞒下的手法，私自购买工矿企事业单位存量土地或采取以房换地联合开发的形式，甚至直接购买农村集体土地，在未办理用地批准手续的情况下进行违法建设。由于违法开发的房地产和合法开发的房地产在市场上以一样的面目出现，普通住户根本无法分清两者的区别。如果住户再不去办理土地证，可能就永远无从了解土地使用权的实际情况，自身的合法权益受到侵害还不知不觉。通过土地登记发证，房地产市场混乱的局面必将得到改变，这类开发商也必将被市场所淘汰。
六、避免产生法律纠纷。我国法律规定，转让地产时地上的房产随之一道转让，反之亦然。开发商将商品房出售以后，等于同时转让了与商品房连在一起的土地使用权。如果住户购房后不去办理住宅《土地使用证》，开发商拥有的原《土地使用证》就不会被注销或核销面积，转让给住户的土地使用权实际上仍在开发商手里，留下了法律隐患。可能有住户要说，土地开发商还能带走？其实不然，事实上出现过这样的情况，开发商开发的房屋已出售完毕，实际上土地使用权已不再属于开发商所有，但土地证仍被开发商抵押在银行，一旦开发商与银行发生纠纷，住户就会无缘无故地被扯进去。
由此可见，住户不仅需要领取《房产证》，而且还需要领取住宅《土地使用证》，只有两证齐全，才能说取得了房地产的完全产权。随着房地产市场政策的完善，在将来的房产处置、抵押、转让、拆迁安置以及权属纠纷处理中，《土地使用证》都将是不可或缺的重要法律凭证。[page]