土地使用权纠纷

　　土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效

　　基本案情：原告(反诉被告)提供的第1、2、3组证据的真实性被告(反诉原告)无异议，依法予以认定;对原、被告签订协议的事实被告亦予以认可，故对第1组证据的证明目的依法予以认定;对第3组证据的证明目的即被告拿走原告土地使用证的事实，因被告对收条本身的真实性不持异议，故对该证明目的依法予以认定;对第2组证据的证明目的即土地使用权性质系划拨，不能用于合资开发，双方所签协议无效，因该证明目的属人民法院对双方所签协议的效力认定问题，非事实认定的范畴，故对证明目的不作认证。

　　被告(反诉原告)提供的第1、2、3、4、5、7、8、9、10组证据的真实性原告(反诉被告)无异议，故对上述证据的真实性依法予以认定;对于被告(反诉原告)提供的第1组证据的证明目的即设计方案在双方未审定前鸿顺房地产公司只能进行一些准备工作、建设的相关审批手续要以煤炭物资公司名义办理，其有配合义务，上述证明目的符合双方协议约定，依法予以认定;对于协议是否违法以及效力问题则非事实认定的范畴，故不作认证。对第2组证据的证明目的即鸿顺房地产公司具有房地产开发经营资格，与煤炭物资公司签订联合开发协议并不违反《城市房地产管理法》的规定，对于具有房地产开发经营资格予以认定，签订协议是否违法非事实认定的范畴，故对此不作认证。对第3组证据因双方协议中对长乐路土地是否可以取得政府批准的承诺未作出约定，故对该证明目的不予认定;对第4、5组证据因原告对被告委托进行初步设计、沿途工程勘察的事实无异议，故对该证明目的予以认定。对第6组证据的真实性和证明目的原告均提出异议，鉴于被告在签订协议后委托有关部门进行设计的事实客观存在，故在原告未提供相反证据予以证明的情况下，对该组证据的真实性和证明目的予以认定。对第7组证据的证明目的，根据双方往来函件的内容，可以证实被告就该地上的部分搬迁户搬迁一事催促过原告，但在双方协议中并未对搬迁户何时搬迁进行约定，故对该证据的证明目的不予认定。对第8组证据，根据原告向A市城乡规划局出具的停止办理土地建设手续的报告，能够证实煤炭物资公司拒绝配合办理审批手续的事实。对第9组证据，因证人并未出庭进行作证，故对该证据的证明目的不予认定。对第10组证据，因原告认可被告在协议签订后进行过委托设计、工程勘察等工作，虽然其对大部分费用提出异议，但该部分费用客观真实，且与本案具有关联性，故对被告实际支出265772元的事实予以认定。对第11组证据，其中2份借条因证人未出庭作证，不符合证据规则关于证人作证的要求，且未有证据证明与本案具有关联性，银行转存凭证以及个人贷款历史明细，因被告未提供证据证明与本案具有关联性，故对该组证据的证明目的依法不予认定。

　　根据当事人的举证、质证和法院对证据的分析认定，查明以下事实：2003年9月24日A市国土资源局将位于A市西沙长乐南路榆市国用(2003)第01845号国有土地登记在原告(反诉被告)A市煤炭物资经销公司名下，该土地用途为办公、住宿楼，使用权类型为划拨。2005年12月30日，煤炭物资公司与被告(反诉原告)鸿顺房地产公司签订了《关于联合开发A市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》，约定双方联合开发煤炭物资公司位于A市长乐南路榆市国用(2003)第01845号土地，修建综合大楼一栋。双方各半进行投资，煤炭物资公司以该幅土地使用权作价750万元先行投入，鸿顺房地产公司现金投入达到750万元时，剩余部分双方按投资比例同步进行，该土地的使用权按建筑物竣工时的建筑物权属划分。协议签订后，煤炭物资公司向鸿顺房地产公司提供了该幅土地的土地使用证，以供办理土地使用权证书的变更登记、规划许可等各项行政审批手续。鸿顺房地产公司亦委托陕西德塞建筑工程设计有限公司、中国有色金属工业西安勘察设计研究院、西安新时代设计研究院有限公司进行初步设计、沿途工程勘察等工作，共支出费用265772元。之后双方在履行该协议过程中发生分歧，煤炭物资公司于2007年11月30日向A市城乡规划局出具关于停止办理土地建设手续的报告，要求A市城乡规划局在未经其同意的情况下，不得给任何组织和个人办理诉争土地的建设审批手续。2007年12月28日煤炭物资公司提起诉讼。经法院数次调解，因双方当事人各执己见，故未能达成调解协议。

　　法院作出了如下判决：

　　一、原告(反诉被告)A市煤炭物资经销公司与被告(反诉原告)A市鸿顺房地产开发有限公司签订的《关于联合开发A市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》无效;

　　二、本判决生效之日起15日内被告(反诉原告)A市鸿顺房地产开发有限公司将榆市国用(2003)第01845号土地使用证返还原告(反诉被告)A市煤炭物资经销公司;

　　三、本判决生效之日起15日内原告(反诉被告)A市煤炭物资经销公司赔偿被告(反诉原告)A市鸿顺房地产开发有限公司损失265772元;

　　四、驳回原告(反诉被告)A市煤炭物资经销公司的其他诉讼请求和被告(反诉原告)A市鸿顺房地产开发有限公司的其他反诉请求。

　　北京资深房地产律师袁玉柱(lawyuan@163.com 、010-84988278)评析：原告(反诉被告)煤炭物资公司与被告(反诉原告)鸿顺房地产公司签订的《关于联合开发A市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》中，明确约定了煤炭物资公司以土地使用权作价进行投资，同时亦约定了土地的使用权按建筑物竣工时的建筑物权属划分等内容，经审查，双方联合开发的土地使用权类型为国有划拨，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”之规定，本案中，煤炭物资公司以划拨土地使用权作为投资与鸿顺房地产公司签订合同合作开发房地产未经有批准权的人民政府批准，且亦未在起诉前办妥批准手续，故依据该规定，双方之间所签协议应为无效协议，煤炭物资公司诉请确认协议无效的理由成立。根据我国合同法的规定，依据无效合同所取得的财产应当予以返还，故煤炭物资公司要求返还土地证件的请求应予支持。

　　关于过错责任，因双方在履行该协议过程中发生纠纷后，煤炭物资公司向A市城乡规划局出具了关于停止办理土地建设手续的报告，要求A市城乡规划局在未经其同意的情况下，不得给任何组织和个人办理诉争土地建设审批手续，致使该协议的效力得以补救的最后机会丧失，故煤炭物资公司对于协议无效应承担主要过错，其应赔偿鸿顺房地产公司因此所受到的损失。关于赔偿损失的范围问题，根据我国合同法的相关规定，此种损失主要表现为一种费用的支出不能得到补偿，而不包括因合同的成立和生效所获得的各种未能获得的利益，故鸿顺房地产公司反诉要求赔偿已支付的各项费用265772元的请求应予支持，另外300万元的赔偿请求依法不予支持。