同区置换

同区置换是指在土地利用总体规划划定的建设用地区范围内，将甲地的建设用地复垦为农用地（将甲地的建设用地变现给他人，在异地征、使用的不在此讨论之列），在乙地占用等质等量的农用地用于非农建设。现实中表现为：乡镇建设用地向城市集中，零星村庄向中心村、集镇集中，工业项目向集聚区集中。
　　　1.存在问题
　　这种置换只是一种被动的个体行为，是基于工业项目对规模集聚效益或个人居住对优越的配套环境的追求，通过效益、舒适度比较采取的一种自发行动。在缺乏相关行政、经济措施推动的情况下，要实现“三集中”将是一个漫长的过程。
　　　2.对策
　　一是细化土地利用总体规划用途分区，强化规划调控作用。现行的土地利用总体规划只分为建设用地区域、农用地区域和未利用地区域。这种分法过粗，对土地利用结构、布局调控乏力。土地利用总体规划应对城市、集镇、乡村功能分区进一步细化，以利于指导土地利用行为，促进工业集聚、生活集中。
　　二是采取必要的行政干预。地方政府应出台相关政策，促使工业项目特别是重点项目按照“产业集聚、距离就近”的原则，进入工业集聚区集中生产，以形成积聚效应，推进土地集约利用。
　　三是采取一定的鼓励措施。为改变村庄分布零散的状况，改善人们生活水平，可以通过资金补贴等方式，鼓励农户退出零星住所，按统一规划集中建房居住。
　　　3.同区置换的一个特例——退二进三
　　在级差地租的调节下，城市中经济效益低下的工业项目逐步退出黄金地段，改由第三产业进驻。工业项目在城郊或远离城区的工业集聚区选址落户，以获取地租差额。其结果是，第二产业和第三产业各自找到了应有的位置，土地利用实现了经济效益的最大化。这是同区置换中的一个特例。在前几年国有企业改制过程中，为偿还债务、兑现职工工资、置换职工身份、扩大企业再生产，许多企业就是通过这种方式获得了大量启动资金。