征地补偿价和工业用地出让底价应大幅调整

　　近期，笔者从东部沿海地区了解到三个新变化：其一，经过多年的城市扩张、工业园区扩大以及千方百计地造地，一些县、市、区用于农用地转建设用地占补平衡的造地资源已经匮乏;其二，向建筑容积率较低的农村村庄要建设

　　用地，按多出来的土地面积计亩均成本达到100万元上下;其三，随着农业科技的进步、产业结构的调优，局部地区的农田亩均年产值已经达到上万元，比以往征地补偿估价的亩均年产值一千余元已经翻了好几番。

　　如何按照统筹城乡发展、坚持可持续发展、构建和谐社会和严格土地管理的要求来应对这三个新变化?笔者认为，应当遵循“解放思想、实事求是、与时俱进”的思想路线，根据当地变化了的新情况适当调高征地补偿价和工业用地使用权出让底价。

　　一、现代农业较发达地区应大幅度提高征地补偿价

　　主要理由：一是局部地区农地产出率已经大幅度提高。笔者近期在调研中发现，浙东余姚市临山等数镇，葡萄(或青瓜、小黄瓜)———榨菜(或包心芥)套种，亩均年产值大面积达到1万多元，四明山区四明山镇农民利用缓坡地栽种红枫、樱花等花木，每亩年均销售额也超过1万元;在众多城市，菜价已由以前的几角一斤提高到了几元一斤，应用大棚、喷滴灌设施后蔬菜能长年产销，市郊菜地的年均亩产值也超过了1万元。而且从长远看，随着城市人口的增多、农耕地的减少和农业新科技的应用、产业结构的调优，农地的年产值还会继续上升。二是现行土管法已将农地征用补偿价的上限扩大至年产值的30倍。《土地管理法》经2004年8月修订后，其征地补偿规定中已增加新的条款：“土地补偿费”、“安置补助费”分别按前3年平均年产值的6至10倍、4至6倍补偿后，如果“尚不能使需要安置的农民保持原生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费”;而且规定“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”。所以，按照依法行政和保障农民合法权益的原则，土管部门和地方政府的工作人员应更新思想观念，今后征用农民集体所有土地的补偿费，已不能再用以前几万元/亩的老标准，应作大幅度提高，尤其是现代高效益农业较发达地区的征地补偿价应提高到每亩30万元以上。

　　二、新增建设用地和造地后备资源“双紧缺”地区应大幅度提高工业用地出让底价

　　必须正视资源弱势。人多地少是基本国情，要坚守18亿亩耕地已十分艰难，因而严控农用地转建设用地和死扣农用地转建设用地“占补平衡”必将成为长期坚持的基本国策。所以，凡新增建设用地和造地后备资源“双紧缺”地区，必须正视自己的资源弱势，必须转变经济增长方式，不能再用低价出让工业用地的老办法与造地后备资源充裕地区竞争招商引资。

　　向农村要建设用地成本较高。通过拆迁改造建筑容积率较低的农村村庄以获取建设用地(或用于农地转建设用地的复垦置换指标)，这是造地后备资源紧缺地区为工业化、城市化开拓用地空间的必由之路，但通过此途径获取建设用地的成本比利用缓坡地、滩涂地造地要高出一大截。根据浙江余姚市近几年来对多个农村村庄实施整村拆迁改造的实践总结看，由政府组织农民拆迁改造村庄，将分散、低矮的农居改建成为统一规划、统一建造、集约用地的多层公寓式住宅小区，能节省出来的土地面积虽约占原村庄用地的1/3，但拆迁、安置的投资很大，按拆迁前的户数计户均要补贴40万元，按多出来的建设用地面积计亩均投资成本要100万元上下。有些地区也许农民附属用房及庭院占地面积较大，但若对被拆迁的农民补偿到位(使农民利益不受损害)，其节约出来的用地面积也要几十万元/亩。

　　“双紧缺”地区应大幅度提高工业用地出让底价。以往，众多城市、众多地区工业用地出让价只几万元一亩，实行“招拍挂”后低价出让的情况虽已有所改变，但国土部门和政府机构中许多同志的观念还停留在工业用地出让价每亩几万元或十几万元这一价位上，显然，这与农田年产值提高、造地成本加大、建设用地越来越紧张的新形势已经不符。按照“工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”(见国发[2006]31号文件)的规定，笔者认为，新增建设用地和造地后备资源“双紧缺”地区应大幅度提高工业用地出让的底价，尤其是通过农村村庄拆迁改造获取建设用地的地区应将工业用地出让的底价定到每亩140万元以上，这既是当地经济社会长远发展的需要，也是兼顾农民利益的必需!