房地产业：增值税对开发普通住宅的公司影响极微

　　对于普通住宅，开发项目的毛利水平为29%是普通住宅是否缴纳土地增值税的临界点，在这一临界点内（包括29%），房地产开发商不需要缴纳土地增值税，土地增值税的征收对开发商的净利润没有影响，反而税务部门需要返还预增的土地增值税给开发商。而超过了这个临界点，房地产开发商需要缴纳土地增值税，对开发商的净利润开始有影响。

　　对于高档公寓、别墅、度假村，开发项目的毛利水平为18%是其是否缴纳土地增值税的临界点，在这一临界点内（包括18%），房地产开发商不需要缴纳土地增值税，土地增值税的征收对开发商的净利润没有影响。

　　当开发项目毛利水平在29%之内，开发普通住宅和高档公寓、别墅、度假村所带来的净利润增减幅度不同。当开发项目的毛利水平超过30%（包括30%）时，无论是普通住宅还是高档公寓、别墅、度假村项目，它们均需要缴纳的土地增值税，对开发商的净利润造成较大的影响，且影响的幅度是都是一样的。

　　目前房地产上市公司开发的基本都是普通住宅，根据目前房地产上市公司的毛利水平，绝大多数上市公司的毛利水平没有超过29%，对于这类上市公司基本不存在征收土地增值税带来净利润减少的问题。当然这里上市公司毛利水平是一个公司所有开发项目的加权平均数，而土地增值税征收的是单个项目，因此，一个公司若开发多个项目，会存在个别项目的毛利水平超过29%的情况，需要具体公司具体分析，这里测算的是一个大致数。

　　尽管陆家嘴、浦东金桥等公司的毛利水平高，但由于市场预期陆家嘴、浦东金桥等未来持有性物业会增加，土地增值税的征收对其没有影响，因此，近期其股价表现出色。

　　结论：绝大多数上市公司在此前已经预缴了1%的土地增值税，市场近期的剧烈波动对《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》已反应过度，绝大多数房地产上市公司的股价存在价值回归的需要。

　　知识点小帖士：

　　所谓土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

　　编辑留言：

　　土地增值税清算通知的出台体现了我国健全我国房地产领域税收征管的的政策导向，也是加强房地产行业税收专项检查的契机和切入点。土地增值税的清算根本没有影响到企业的利润，而作为健康成长的企业，照章纳税是企业的义务，如果说清算征收多征了部分税款，那也是将本来的国家税款还原为本来面目，企业如果指者这部分税款度过难关，那么这样的企业也不配在市场上存在。

　　实际情况并不是开发商宣称的那样，清算影响了多少多少利润，笔者认为这全是开发商放的烟雾弹，目的仍然是在掩盖自己高利润的事实，同时为自己“纳税侏儒”的身份辩解，而从房地产企业偷漏税事实、温州个人合作建房表现出的房价成本关系，再到各级政府在对系列问题上的百般阻挠，我们已经读出了些许信息，与其说是清算动了开发商的奶酪，不如说是动了地方政府的奶酪。地方政府和开发商联系在一起，民众的利益何在！