从"预征"到"清算"土地增值税能否摆脱有名无实

　　一度被忽视的土地增值税再次闯入我们的视线。

　　“这次只是土地增值税从严征收而已。”上海易居房产研究院综合部部长杨某旭在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　的确，土地增值税在我国并非一个新税种。1993年底，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，明确了按照纳税人转让房地产所取得的增值额，实行四级超率累进税率征收，但由于受到种种因素的影响，在实际操作中一直采取的是预征制，即按销售金额确定一定的比例征收，所以一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

　　2006年，随着房价的一路飙涨，国家税务总局曾下发通知强调严格执行土地增值税，希望通过税收工具为楼市降温。此后，2007年国家曾对土地增值税进行全国性大清算，然而，接踵而至的金融危机却使得该通知的相关要求未能落实，导致最终结果是虎头蛇尾，不了了之。

　　长期以来，上海等地预征额度仅为预售商品房收入的1%-2%。同时，开发商可以通过延缓注销项目公司时间等方法，拖延缴纳增值税的时间。土地增值税存在只预征而不清算，究竟原因何在呢？

　　对此，杨某旭认为，这主要是因为土地增值税征收的项目很复杂，在清算过程中涉及环节太多。比如有些项目不结束就无法清算，有些项目即使结束了，但因开发费用扣除部分比较复杂，也很难进行清算。

　　“以前清算条件规定的不具体，给予了开发商延迟清算的时间，可能造成税款的拖欠。”亚豪机构市场总监郭某在接受《中国产经新闻》记者采访时说。她表示，房地产开发的周期长，价格变动快，尤其是大体量项目，开发时间往往长达数年，做到准确清算比较难。需要准确统计成本，计算增值收益。

　　当然，此次国税局发布再次下发从严清算土地增值税的通知，使得土地增值税政策更加细化，更具可执行性，那么土地增值税清算的实际操作有哪些困难呢？

　　“最大的困难还是在技术上。”杨某旭说。此外，郭某表示，实际操作中需要很多的人力、物力的支持。以前是开发商主动申请清算的方式，这次恐怕需要主管部门推动清算，难度很大。

　　那么，在国际上，土地增值税有何借鉴之处呢？据了解，国际上开征土地增值税的国家并不多，从德、英、日早期开征的土地增值税，在历史上都先后停征，并且未见复征。

　　1820年，土地增值税最早在德国出现，1898年在中国青岛德租界完善，因此，青岛实行的土地增值税被视为该税种的最早起源。征收时间最长，征收范围最广的，是我国的台湾地区，土地增值税是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的60%以上，但是仍未遏制土地投机，成为现实践行政策的失败者。

　　这是否意味着土地增值税在我国也难以获胜，此次的清算政策是否会再度搁置呢？“这和各国的体制有很大的关系。如果按照国十条的规定，重点清算一些项目，就可能落实。”郭某说。

　　杨某旭认为，这次与2006年时的情况有所不同，国家政策力度很大，但至于能否落到实处，还有待观察。