政府下月清算房企土地增值税 房价不会因此大涨

房价不会因此大涨目前，开发商的供给弹性较小，而未来几年，消费者的住宅消费将越来越富有弹性

政府清算房地产企业土地增值税，房价“涨价论”不绝于耳。其实，去年出台的营业税、个调税，今年或将开征的物业税，也都曾经或正在卷入与房价之间的“绯闻”中。作为调节宏观经济的重要工具，税收到底与房价是什么关系？

政府该不该征税，本不应该成为一个问题。经济学原理认为，征税是对市场激励机制的扭曲，会减少社会总福利；但政府只有通过税收才能生产公共产品，并对穷人进行补贴，所以税收的实质是牺牲部分市场效率以促进社会公平。然而，还存在执行问题——政府能否公平、公正、公开、有效地实现这种转换。我国房地产税目繁杂，且目前我国房地产税收占地方税收入的比重高达30%左右，在房地产热点城市，其比例超过50%也不稀奇。政府确实也在城市建设和公共产品提供方面做了很大努力，但“政绩工程”仍然触目可及、经济适用房被富人抢食、廉租房建设严重滞后……所谓有效率的税制，是指其引起的无谓损失和管理负担很小的税制，房地产税收该征，但政府更应在如何有效利用税金上进行反思和改善。

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实际上，只要征税，就必然要有人承担，但最终扛起税负的人（经济学中所谓的“税收归宿”）并不一定是收到税单的人。实际上，一项税收开征之后，税收归宿到底是生产者还是消费者，要看哪方弹性更小。

就土地增值税而言，目前开发商的供给弹性较小。政府一段时间以来持续的宏观调控，已使全国住宅价格增幅减缓，上海等个别城市甚至连续数月下跌，卖方市场转向买方市场的迹象非常明显。面对土地增值税，开发商不可能停下已开工的项目，更不可能扔掉手中的土地，所以中短期内市场供给几乎不会发生变化。

当然有人会说，开发商可以加价，把税负转嫁给消费者，也能通过捂盘逼迫买房人就范。开发商完全有加价的自由，问题的关键在于消费者有没有选择余地，即需求有没有弹性。实际上，未来几年住宅消费将越来越富有弹性。其一，随着住房保障快速推进，中低收入群体低价租住廉租屋、旧公房、经济适用房的空间将越来越大。其二，宏观调控的重点之一是打击投机需求、抑制投资需求，再加上股市走牛的“财富效应”，住宅市场投机和投资性需求加剧萎缩，甚至出现卖房炒股的现象。其三，“90/70”政策极大影响了消费者的心理预期，一直被业界称为“刚性需求”的婚房、拆迁和部分改善型消费者也产生犹豫、观望情绪，这些以前缺乏弹性的需求也变得有些弹性了。

在其他条件不变的情况下，土地增值税不会明显助涨房价，最大的可能是房价保持不变或微涨。部分开发商不得不通过各种或合理、或违规的手段，尽力规避和减少纳税，而多数开发商则不得不从利润中掏出一块。至于认为房价将因此大跌的论调，纯属不懂经济学基础知识的无稽之谈。房地产业的其他税收，基本上都可以用这种方法进行学理分析，以判断或验证其对房价的影响。