土地使用权转让条件及限制

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。广义的土地使用权转让，既包括土地使用权的直接转让，又包括以在建工程转让、股权转让、项目转让及房地产转让等为表现形式的间接转让。鉴于土地使用权的直接转让与间接转让不仅在权利义务及法律手续方面均存在不同，而且适用法律方面也有差异，故本文探讨的土地使用权仅指土地使用权的直接转让，即直接以土地使用权为标的物的转让。

土地使用权转让根据土地性质，包括国有土地使用权的转让及集体土地使用权的转让，而国有土地使用权转让，根据土地来源又包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让，其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。

根据我国土地管理法、房地产管理法及有关行政法规、部门规章、上海地方法规等规定，出让用于项目开发的土地使用权转让应符合下列条件：（１）已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证（在上海为未载明房屋权属状况的绿色房地产权证）；（２）已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。出让用于成片开发的土地使用权转让应符合以下条件：（１）已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金并已经依法登记取得房地产权证；（２）已经形成工业用地或其他建设用地条件，一般指“七通一平”；（３）已经规划管理部门确定转让地块的规划使用性质和规划技术参数，如容积率、建筑密度等；（４）出让合同约定的其他条件。无论是出让用于项目开发或成片开发的土地使用权转让，土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务均随之转移。

鉴于自１９９５年１月１日，即《城市房地产管理法》施行之日起，房地产开发经营用地，包括商品房、商业、旅游、娱乐、金融、服务业用地等，均应通过土地使用权出让方式取得。由于历史原因，本市仍存在不少属上述“六类用地”但尚未完成开发的划拨土地使用权，如１９９４年５月１日前立项、１９９５年１月１日前批准的，六类用地及统征基地等剩余土地。此类划拨土地使用权的转让如用于商品房开发则应具备以下条件：（１）已经商品房立项；（２）已取得建设用地规划许可证；（３）持有有效期内的建设用地批准书。该类土地使用权的转让，不仅应获得市、区、县人民政府的批准，而且应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续。

至于集体土地使用权，不得直接用于房地产开发。如需使用集体土地，须先行办理土地征用手续即征为国有，再办理土地使用权出让手续，然后才能开发经营。