土地使用权基本知识

1、 什么是土地使用权？

首先是一种权利，包括占有、使用、收益、处分四项职能。

2、 土地使用权有哪些？

土地使用权有国有土地使用权、集体土地使用权。

3、 国有土地使用权的供应方式有哪些？

出让、划拨、租赁、授权经营、作价入股等。

4、 划拨和出让有何区别？

划拨一般用于公益事业（道路、公用绿地、铁路、教育用地、医疗机构用地等），没有使用年限，除缴纳规费外，无偿使用，无处分权（即不能转让、出租、作价入股等）。
出让用于工业、商业、房地产项目用地，有使用年限，除缴纳规费外，有偿使用，有处分权（可以转让、出租、作价入股等）。

5、 国有土地使用权的土地价款有哪些组成？

5.1土地取得费：
a)征地规费：农业重点开发资金3元/m2、耕地开垦费9元/m2、征拨地管理费3.6元/m2、新增建设用地有偿使用费9.6元/m2、用途变更费1元/m2、农用地指标费15元/m2等。

b)征地补偿：青苗费、土地补偿费、劳动力安置费、定附着物补偿费（树木、临时建筑物、管线、杆线等）。

c)房屋拆迁安置费：75元/m2-105元/m2(农村地区)*用地总面积。

d)企事业单位的搬迁安置费：
e)相关税费：耕地占用税、撤组剩余土地有偿使用费、新菜地基金（外资可免）、契税等。

e)基础设施配套费：90-120元/m2 (电力设施另算)。

5.2毛地出让金：

130元/m2 （2004年-2006年）

a) 出让业务费：出让金总价*2%

b) 农业开发资金：土地纯收益*15%
注：六合区土地纯收益为59元/m2

c) 政府收益：

5.3净地出让金：土地取得费+毛地出让金

6、 国有土地使用权的税有哪些？
耕地占用税、契税。
若土地价格过低，可能会缴纳土地使用税；
若转让土地使用权，有可能会缴纳土地增值税。

7、 国有土地使用权的取得有哪些要件？
规划许可； （规划部门）
宗地的实际使用； （征地主体：开发区）
土地使用权的确权公示。 （国土部门）

确权：签订国有土地使用权出让合同
公示：土地登记（办理国有土地使用证）

8、国有土地使用权出让方式有哪些？
协议出让、招标出让、挂牌出让、拍卖出让
工业用地一般可采用协议出让；

商业用地（商服、旅游、金融等用地）、房地产用地一般采用招标、拍卖、挂牌出让方式。

9、国有土地使用权的使用年限为多少？
工业用地出让国有土地使用权的使用年限最高为50年

商业用地出让国有土地使用权的使用年限最高为40年

房地产用地出让国有土地使用权的使用年限最高为70年

混合型用地出让国有土地使用权的使用年限最高位50年

划拨国有土地使用权的使用年限无规定。

10、国有土地使用权的定价原则有哪些？

工业用地一般采用
a)成本估算法：使用年限内的租金总和的折现值+土地取得费-减免费用[page]

b)区域评估法：毛地出让金+土地取得费-减免费用

c)市场评价法：同类地区的交易价*优惠系数*加价系数

11、国有土地使用权出让合同的出让价和契税的计税价为何不同？

国有土地使用权出让合同的出让价为毛地出让金；（评估价、指导价）

契税的计税价为净地出让金。（评估价）

12、目前化工园区基准地价如何？

参考地价有：

l 扬巴净地出让金为 320元/m2；

l 大陆地价所推荐地价为 350-470元/m2（级外）；

l 大厂地区八类工业用地基准地价：480元/m2(大陆所1997年)；

l 化工园工业用地契税计税地价为310元/m2；

l 化工园办公用地契税计税地价为500元/m2；

l 德纳（南京）化工有限公司土地使用权抵押评估地价：

基准地价修正法：395.41元/m2

成本逼近法：494.88元/m2

最终评估价：395.41*80%+494.88*20%=415.30元/m2

l 南京威尔化工有限公司土地使用权抵押评估地价：

467.81元/m2