土地使用权出让、转让中的问题

正文：土地使用权出让、转让中的问题：

　　这方面内容主要涉及土地性质、权属、原土地使用权人的补偿以及房地产行情的沉浮所带来的转让合同全面履行的风险。

　　就土地性质而言，我国法律规定，除法律明确规定可以划拨取得土地使用权的项目外，其他项目一律通过出让方式有偿取得使用权。并且只有经依法批准的国有土地使用权才可以出让，集体所有的土地未经依法征用转化为国有土地，不得出让。因此，了解目标地块的性质是取得土地使用权的关键。按照《最高院解答》，对于《房地产管理法》实施前出让集体土地使用权的合同，应当认定无效，但在一审诉讼期间，补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，可以认定有效。

　　在补偿问题上，若土地使用权受让方与原土地使用权人签定动拆迁补偿协议后，委托其他主体代理动拆迁事宜的，受让方应当监督代理人代为履行补偿义务，否则作为补偿协议的当事人，受让方将要承担违约责任。

　　在土地使用权转让中，转让合同可能因多种因素而无效，如转让的土地使用权没有依法办理出让手续；转让人对出让取得的土地的开发没有达到法定标准（属于房屋建设工程的，投资开发总额不到25%以上的；属于成片开发土地的，没有形成工业用地或其他建设用地条件的）就进行转让；转让合同中擅自变更原出让合同约定的土地用途等。依据《最高院解答》，对于《房地产管理法》实施前存在前述因素的合同，经补救，如补办相应手续或经有关部门批准，则可以认定为有效。

　　此外，以转让方式取得土地使用权的，应在原出让合同约定的范围内，继续履行义务。

本文关键词：土地使用权,出让,转让,问题