国有土地使用权怎么抵押

　　1、无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押

　　国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

　　2、土地使用权抵押的前提

　　房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。

　　3、抵押应出具书面文件

　　土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押合同。因为土地使用权抵押往往涉及金钱较多，口头约定容易引发纠纷，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。

　　4、土地使用权与地上建筑物一致

　　在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。因此在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

　　5、土地使用权抵押时，应办理登记手续

　　如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。

　　6、土地使用权抵押之前聘请评估机构评估

　　一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。

　　7、土地使用权抵押时最好办理公证手续。

　　因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。

　　8、处置抵押物时，最好申请房地产管理机构予以协助

　　抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。

　　9、抵押权的终止

　　土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。