青岛土地出让金标准如何确定

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　　一、土地出让金的概念以及出让方式

　　土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为＂地价＂。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即＂地租　＂，是土地所有权在经济上的体现。如批租５０年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。

　　目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，　招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由　于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。

　　二、青岛土地出让金标准如何确定

　　土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

　　同时具体计算过程中，也有以下规定：

　　１、　有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于４０％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价４０％计算。

　　２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的４０％计算。

　　３、、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的４０％计算土地出让金。

　　４、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于６０％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于４０％的标准计算土地出让金。

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