转租合同的法律效力该怎样认定

　　一、转租合同的法律效力该如何认定

　　１、符合合同性质：根据《合同法》规定，租赁合同为诺成性合同。转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定，发生非法转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。

　　转租关系依然存在，转租合同当然有效。出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。

　　２、符合合同自由原则。

　　合同自由是合同法的一个重要原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同，债权合同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。

　　３、符合合同功能：法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，

　　４、根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为，但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同，按照“规定优于普通规定”的原则，应优先适用合同法分则的规定。当然并非非法转租合同都有效的。

　　二、擅自转租合同是否有效力

　　首先，擅自转租房屋的后果是原则上租赁合同无效，次承租人要返还房屋给出租人并且需要支付逾期腾房占有使用费。但是出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议的，转租合同有效。出租人不得再以此请求解除合同或者认定转租合同无效。

　　三、转租合同是否有效

　　我国《合同法》第44条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。那么，转租合同，只要系合同双方真实意思表示，平等自愿签订，且不存在合同法第５２条关于合同无效的情形，那这个合同就是有效的。

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