建筑面积和套内建筑面积计算和计价的区别、利弊

　　一、建筑面积和套内建筑面积的计算：

　　建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。公式是：

　　建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

　　套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

　　二、建筑面积和套内建筑面积计价的利弊

　　律师认为：对于预售商品房来说，利用套内建筑面积更有利于保护买受人的利益。

　　理由是如果预售合同都是按照“总建筑面积”计价，一些开发商会想办法让交房时的“公摊面积”增加，而增加的部分自然会进入“总建筑面积”从而让房款增加，但消费者却无法从中获得收益，只有多花钱。随后，对增加出来的“公摊面积”，部分不良开发商又有两种处理手段，一是这些面积根本是子虚乌有，杜撰来骗人的; 另一种更阴险的办法是，开发商的确多造了一些建筑物，可是这些建筑物花了购房者的钱却没有被大家使用，依然被开发商占用、出租获得收益。

　　如果按照“套内面积”签订预售合同，就会最大限度地遏止这种手段，因为计价单位是套内面积，如果开发商胡乱增加面积，自己反受其害，更重要的是，消费者只要关上门自己拿尺量量就会明白自己得到的面积究竟有多少。

　　按照套内建筑面积计价不代表公摊面积买受人就没有权益，这仅是一种和按建筑面积计价标准不同的另一种计价方式，所有的公摊面积的价格也是折合到了套内建筑面积中，买受人拥有其应该享有的对公摊面积的所有合法权益。另外这种计价方式也是有法律依据的。根据《北京市城市房地产转让管理办法》(以下称《办法》)规定， 2003年 12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目，必须按照套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。

　　律师认为：对于购买现房来说，两种计价方式对买受人没有太大区别。

　　现房是已经核定了房屋建筑面积、并取得了现房出售许可证的商品房。这类商品房，买受人可以随时查看房屋的面积、结构、朝向、户型等，房子多大，买受人一目了然，如果买受人认为建筑面积很大而自己的套内建筑面积却很小，买受人完全可以拒绝购买。开发商把总建筑面积搞得“水分”越多，房子越难卖掉。