套内建筑面积买房有学问

　　12月份，《北京市城市房地产转让管理办法》开始正式实施，该办法中的一个亮点是房地产商出售商品住宅必须按套内建筑面积计价成为了北京地方法规的一项强制性规定，其优点是买房人怀疑自己所购面积进行复测时成本大大降低，便于买房人对房地产商在面积问题上进行更有效的监督。西安市有部分楼盘已开始进行按套内建筑面积计价售房，因此了解套内建筑面积销房的有关知识很有必要。

　　套内建筑面积≠地毯面积

　　套内建筑面积不等于地毯面积，它等于套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套内建筑面积完全属于买房人个人私有，与套内使用面积相比，更能完整地反映买房人个人私有部分的产权。

　　由于套内建筑面积不等于地毯面积，所以套内建筑面积个人测量还是有一定困难(即使个人会测量，发生争议时，个人的测量结果也不会被对方和法院承认)，只是委托正式测量机构进行测量的费用大幅度减少。

　　由于有套内使用面积和套内建筑面积两个官方定义，最好避免使用按套内面积买房的说法，更不能把按套内建筑面积买房说成按套买房(这完全是两个不同的买房计价方法)。

　　套内建筑面积买房注意事项

　　有人担心按套内建筑面积计价买房，房地产商可能会缩小公摊面积，这一点笔者在2000年建议买房人按套内使用面积买房或按套内建筑面积买房时就提醒过买房人注意，不过酒店式的大堂、写字楼般宽的楼道，对于普通为了住的工薪阶层来讲也并不切合实际，世上没有免费的午餐，不买也罢!笔者反而觉得现在更有必要提醒买房人注意以下几个问题：

　　1、由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以买房人要注意到同一座楼，买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的;同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，靠角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。

　　2、即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此买房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，买房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。

　　3、套内建筑面积还包括凉台建筑面积，买房人要搞清不同凉台计入套内建筑面积的不同比例，并要清楚已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。

　　4、按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，买房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”(低于层高)高度的面积哪些算套内建筑面积。比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少?盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积?还有房间里有楼梯、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积?

　　俗话说“买的没有卖的精”，对于“精明”的开发商，面积上猫腻小了，说不定会在高度上做文章，一层楼矮20公分，十几层楼就能多盖一层，有了按套内建筑面积计价卖房的规定，不等于万事大吉，买房人除了要全面理解有关法规外，还要在买房前多听多问，尽可能把有关问题在合同中加以明确。　刘宏诚