上海房产纠纷律师以案说法

　　上海律师 上海房产律师以案说法—房产买卖怠于过户“煮熟的鸭子也会飞”

　　近日本律师团队受理了这样一起看似非常普通的案件，但其法律之结果却完全使购房者房财两空。难道煮熟的鸭子也会飞吗?

　　案情介绍：蒋女士在境外一集团公司总部任高级主管，为了改善父母的居住环境，其07年用工作之便回国期间，看中了一套二手精装修复式住宅。经和房东刘先生确定房产价格等内容后，双方便签订了房地产买卖合同。在一次性付清所有房价款并办理交房手续后，蒋女士便公证授权委托其父亲办理后续过户交易手续，随即便匆忙出国飞奔工作岗位。蒋女士出国不久便传来父亲突发疾病辞世的噩耗，房屋过户的事情就此搁浅，其母亲也一直长居该房屋至今相安无事。孰知，08年蒋女士得知该房屋要被法院执行拍卖，这才知道房东刘先生在与其签订合同后不久便以该套房屋为朋友向银行贷款350万作了抵押担保，而后未能还款被法院强制执行。

　　本律师团队在审阅材料并结合案件事实情况作出了如下法律意见，该房屋买卖系双方真实意思表示，内容符合法律规定，买受人已按照约定支付完所有房价款，出卖人亦对该房屋进行了交付且买受人在房屋交付后长期居住并使用该房屋至今，故该买卖合同为有效合同。该合同虽为有效，但要求对方履行办理过户义务目前尚不能实现，因不动产所有权的转移以登记为生效要件，故其不能产生物权变动的法律效力，第三人的担保物权优先于双方基于买卖合同产生的债权的法律效力。根据《物权法》《担保法》之相关规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续，除非蒋女士代为偿还债务或债务人自己清偿债务。

　　得知该结果的蒋女士一蹶不振不知所措，本律师团队即刻向执行局阐明了事实并进行了多次沟通交涉，并对该系争房屋申请了财产保全，同时针对查询到对方的其他财产进行了查封和冻结，好在该案最终还算是有了一个好的结果。但在此本律师团队要特别提醒的是，房地产买卖是一个涉及高标的、高风险、高专业的一种综合交易行为，购房者一定要对买卖中存在的法律风险进行预防并要有足够的法律风险防范意识，对交易的各个过程及环节要及时进行了解咨询和跟踪或提前聘请律师进行房屋全程陪购避免风险，任何轻率的侥幸的麻痹的思想都将遭受重大经济损失，到时煮熟的鸭子也是会飞的。