商品房销售广告知多少？

　　案情简介

　　某房地产开发公司对外售楼广告及宣传刊物内有XX广场的立体彩图，标明该广场楼宇的裙楼部分为“XX城”，裙楼之间互相连通，“XX城三期的商场由天桥连接成一体”等宣传语言，配以立体图和文字注明“XX城”第四层为“XX美食天地”等。

　　该宣传刊物最后用很微小的字体注明：“所有资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准”。

　　后来该房地产开发公司并未在在裙楼商铺之间兴建天桥，也没有将四楼发展成“美食天地”。购房人因此将该房地产公司告上法院，法院判决认定虽然该公司在宣传刊物上注明“以政府最后批准之图则及法律文件为准”，但其字体极微小而常人难以发现其存在，因此，此内容不构成承诺所附之条件，而应视广告内容为合同的组成部分。

　　法律观点

　　●     商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的宣传或者发送的有关销售商品房的文字或图文。而商品房销售广告中的说明和允诺在吸引购房者买房方面发挥着重大的作用，是开发商销售房屋的一种手段。

　　●    《中华人民共和国合同法》第15条对商品房销售的广告内容性质认定作出了规定，对商业广告的内容在原则上认定是一种要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的视为要约。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条进一步规定，本条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

　　● 符合以下三个条件的即可构成要约：

　　1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺。如广告中称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、购物等设施齐全等，对规划范围以外的周边环境的渲染、描述等应予除外。

　　2、对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达到50%，小区有500平方米的游泳池等。

　　3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

　　而本案的允诺是属于开发规划范围内的房屋及相关设施所做的具体说明和允诺，对于商铺的购买价格有重要影响，故可以要求开发商承担违约责任。这不仅符合《中华人民共和国合同法》的规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范开发商的及经营行为，建立维护市场诚信制度。