杭州房产评估怪现象谁来破

　　不久前，本报连续披露了杭州某些房产评估机构违规操作，擅自将二手房交易中的评估服务费率从2.5‰提高到4‰的情况，引起了杭州市民及物价部门的广泛关注。为此，杭州市物价局召开了房地产评估机构评估收费政策告诫会，并表示，如果有房地产评估机构或其他房地产中介机构提高收费标准，或不按照规定收取房产评估费的，将从重从严查处。

　　哪知一波未平一波又起，9月9日本报接到读者顾先生的投诉，反映他遇到的房产评估收费的新变化。一个多星期前，顾先生在某中介公司长庆街分公司看中了一套位于青春坊小区内的二手商品房。9月6日收到交易税费的清单时，他发现，买方应交税费中多了评估费一项。中介公司答复说，除了卖方要付交易评估费外，买方按揭贷款，要做一次抵押评估，需要另行支付3‰的评估服务费，这是评估公司的新规定。因为他跟卖家商定是“净到手”，即他需要单独支付所有税费。现在既要替卖方缴3‰的交易评估服务费，再加他自己3‰的抵押评估服务费，光评估费一项就达6‰。竟然比原来仅由卖方支付时的4‰还高，真让人想不通。

　　实地调查——评估费到底收多少

　　同一标的物，位置、面积、内部结构，甚至委托的评估公司都完全相同，为什么要进行两次评估?房产代理公司依据什么代收代付?房产评估公司又以什么作为收费理由?

　　为了全面了解和掌握具体情况，笔者再次进行了暗访。在裕兴房产庆春中心公司，一位徐姓经理接待了我，话题绕了好久，终于转到评估服务费上。她很肯定地告诉我，如果是房改房，那么按规定，卖方要交200元评估费，如果买方要申请银行按揭的话还要另外进行一次以抵押为目的的评估，交3‰的评估服务费;如果是商品房按揭，那么卖方要做交易评估，需要承担3‰的评估费，买方则要再做一份抵押评估，另外单独支付3‰的评估费。一次性付清房款的话就只需进行交易评估。

　　文二路上都市房网的物业顾问郎小姐也给了我类似的回答。她说，其实中介一般是不会把收费依据讲得很详细的，“知道得太清楚问题就多了，一般我们就把要交多少钱给客户列一个数字，客户也不会问太多，所以你问为什么要分开收啊，还是合在一起收啊，一般是不会告诉你的。”她还告诉我，他们的挂钩单位是杭州一家比较有名气的评估公司，让我放心。

　　两天时间里我走访了我爱我家、裕兴房产、都市房网等数个杭州颇有规模的房产代理公司的门店，得到的回答大同小异。房产代理公司表示，只知道要收费及如何收费，至于为什么要这么收，“不知道”是我听得最多的答复，其次就是“去问评估公司吧”，于是我去了能对这个“新规定”作出解释的评估机构了解情况。

　　作为杭州比较大的一家评估机构，杭州永正房地产评估有限公司董事长赵志菲表示，转让评估、抵押评估分开收费的方式他们是从8月18日开始的。他也承认以前确实是交易、抵押合在一起操作，出具一式三份的转让评估报告，收一次费用，然后拿评估报告去银行办按揭，这个做法也确实得到了市场和社会的认可。但他说，事实上这种做法是不规范的，一次评估里面不能有两个不同性质的评估目的，所以他们进行了重新整顿。

　　赵志菲认为，这跟原来由卖方单独承担的4‰是不相关的，收两道费用，是合理的，从估价行为来说也是合理的，即使有些评估公司按3‰+3‰的标准收费也不为过。但是考虑到是同一套房子，查看现场也只去一次，所以他们公司一般只要求买方支付1‰的评估服务费，算是一个优惠。

　　最后他表示，评估公司也有自己的难处，万一评估费用降得太低的话，可能对评估公司本身的竞争、评估的质量产生不良影响。

　　如此看来，评估机构这次的整改是“有理有据”的，根据不同的评估目的分别收取评估费用是无可厚非的。但消费者难道真要缴那么多费吗?

　　交易评估究竟该由谁买单

　　建设部第45号令《城市房地产转让管理规定》第十四条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度，房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。”

　　如此，也就是说，市场价格才是衡量标准，只有在成交价格明显低于正常市场价格时，评估价格才被作为依据提出来。在杭州，为政府提供契税计征依据的房地产价值评估不仅是强制性评估，而且其费用全部由居民承担。

　　在采访中，一位房地产专家也强调说，为征税提供的交易评估属于政策性评估，理论上应该由政府承担，北京、上海、江苏等地都采用成交价格申报制，假若税务部门认为申报价明显低于市场成交价，则由政府委托评估公司出具评估报告，费用由政府承担。而目前杭州这笔费用都由居民承担。

　　抵押评估是强制性的吗

　　再说说买方申请按揭贷款时被要求进行的抵押评估。据了解，抵押评估是非强制性的，建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第22条“设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。”有关法律规定，抵押价值可以采用协商价值，只要银行认可该房产价值，根本不需要提供房产抵押评估报告。因此无论是房产代理公司，还是评估机构都无权强制购房者进行抵押评估。

　　笔者在工商银行某支行信贷科采访时，银行方面有关人士说，他也是9月5日看到客户提交的按揭材料中，评估报告被盖章说明“此报告仅用抵押”，才知道评估公司有了这样的新做法。他表示，在个人二手房贷款的实际操作中，5年内的新房可以凭当时的购房发票确认该房产价值。

　　个人二手房贷款操作细则中有一条：“所购二手房房龄已5年以上的必须经银行认可的房地产估价机构评估价值”。从这个条款来理解，并不是特指需要专门的抵押评估报告，对银行来说只要有一份评估报告来证明该房产的价值即可，对评估目的没有特别要求，出具转让评估报告或者抵押评估报告都可以。

　　考虑到贷款人的费用问题，他说，其实银行方面并不要求存档评估报告原件，只要贷款人在办理申请时带上评估报告原件及复印件，由银行进行核对，核对无误后在复印件上盖章存档即可，这样贷款人就没有必要做两次评估了。[page]

　　在建设银行、杭州商业银行，笔者得到了类似的回答。

　　然而在整个采访过程中，却没有一家房产代理公司或者是评估机构告诉我抵押评估是自愿的，把抵押评估纳入二手房交易的流程在他们口中是理所当然，不可或缺的。