怎样购买二手经济适用房

2008年4月8日由北京市建设委员会、北京市发展改革委员会、北京市国土资源局、北京市财政局联合发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》对经济适用房的上市买卖问题进行了规定。

一般来说，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

那么在已购买的经济适用房已经满五年的情况下，如何上市出售呢？对此，该通知规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。

所以，总结而言，满五年经济适用房所要缴纳的税费，根据政策规定应该为：契税：总价款×1.5%；印花税：总价款×1‰（买卖双方各万分之五）；土地收益价款：（出售价格－原购房价格）×70%。

并且，满五年经济适用房的贷款交易流程与二手商品房的交易流程一样，即：买卖双方签署合同，进行评估房产，进行银行面签，在银行审批合格后进行批贷，再由买卖双方过户，接下来银行放贷，最后业主拿尾款。

　　同时，因为满五年经济适用房的房屋性质等同于商品房性质，所以外地籍购房人也可以申请购买这样的房屋。在购买流程上需要提供暂住证，其它与本地购房人一样。

　　笔者在此提示各位购房者，产权未满5年的经济适用房是不再能自由出售的，而改为政府回购或由政府选定符合条件的购买人，所以购房人在购买未满五年经济适用房时要慎重，即使签订了购房合同也可能因此导致合同无效。

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