2022买二手房怎么解决户口迁移出问题？
昨日，北京市二中院通报了该院3年来审理的因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件，买房人要求现有户口迁出的案件占86%。市二中院表示，法院无法判决迁移户口，但买房人可以根据合同约定主张相应的违约金。
违约金最高达房款20%
在因户口迁移引发的纠纷案件中，涉及学区房买卖的案件占25%
如房屋中已登记有多人户口，现有学籍可能已被使用，影响学区房落户。
涉及连环买卖的案件占20%，如房屋中有卖房人或前手房屋所有权人的户口，户口登记人不配合迁出或无法迁出等。
50%的案件涉及案外人的户口，即涉案房屋中除了卖房人户口外，还涉及其亲属等其他案外人的户口，或者前手房屋所有权人及相关人员的户口。
当事人在二手房买卖过程中大多对违反户口迁移义务的违约金进行了明确规定，如一般约定按房屋总价款的一定比例按日支付违约金。由于违反户口迁移义务的违约行为持续时间较长，导致诉讼时违约金数额较高。“多数人要求违约方缴纳几十万元，也有部分要求的高达百余万元，最高数额已经达到总房款的20%。”
不迁户口原因多样
“学区房”交易市场较为活跃。有的当事人购买“学区房”，尤其是东城、西城等中心城区的平房，房产证上登记为居住，但实际是过道，或实际面积非常小，有的甚至不到2平方米，无法满足居住条件，在落户中可能存在障碍。或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房目的无法实现。
还有买房人未预先调查核实，未与其他户籍登记人明确户口迁出义务，仅仅是卖房人答应让其亲属迁出，以至于在合同履行过程中，出现登记人不愿配合、根本找不到登记人，甚至登记人已经死亡等情形，致户口迟迟无法迁出。
部分户口的登记人没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住“公租房”，有的老人以“卖房养老”的方式居住在养老院等，因“公租房”、养老院及私人租赁的房屋等不具备落户的条件，导致户口无法迁出。
提前核实户口学位
如果登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买房人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金，无法要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。但根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。
买房人应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。
如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，如果卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，那么买房人可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位。
在实践中，我们可能会遇到买卖合同签订后，卖房人由于种种原因，无法及时将房屋内的户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。对于这类问题，目前解决途径非常有限，所以一定要在前期就做好预防，以免到时候造成巨大麻烦。
为避免类似纠纷出现，我们可以从以下三点做好预防：
1、户籍核查
在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。
2、明确户口迁出时间和违约责任
核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意三方面，首先应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金;在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。
3、户口迁不出则解约
对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。
二手房户口迁移问题虽可协商解决，但买家仍需留心眼。在购买二手房时应落实好户口信息后，再签合同。如果买家希望卖家将户口迁走，可在购房时，制定完备的户口迁移条款，并预留购房尾款，以确保户口按期迁出。
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