非法搭建的房屋不得出租

案情

　王女士来信说，因为过去自己家住房狭小，因此在原来所住的房屋外面，加盖了一间较小的临时房用来居住。虽然经过几次翻修，但是始终没有办理任何房屋登记手续。后来，张女士将这个临时房出租，约定租期为一年。但是半年后，承租人开始拒绝按期交纳房租，直到后来拒绝交纳房租。当张女士要求收回房屋，解除房屋租赁合同的时候，对方认为，其租赁房屋为非法搭建，因此张女士无权要求收取租金，也无权要求收回房屋。双方协商不成，于是张女士到法院起诉。

　判决

　受理法院经审理认为，原告搭建的简易棚屋，因未向城建部门办理有关准建手续，属违章建筑。建设部城市房屋租赁管理办法的有关规定，属违章建筑的房屋，不得出租。原、被告所签的房屋租赁合同违反了该规定，应属无效合同。原、被告违反规定，签订房屋租赁合同，双方都有过错责任。因此法院判决双方所签房屋租赁合同无效。被告退出房屋，该房在未取得合法手续之前不得出租。驳回原告要求被告承担占用期间租金的请求，没收原告的租金收入。

　评析

　按照1995年5月28日建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：未依法取得房屋所有权证的房屋，属于违章建筑不得出租。原被告对双方在明知所出租的房屋没有取得任何房屋所有权证的情况下，依然违反相关法律的有关规定，签订房屋出租合同。因为在本案中，出租的这个房屋本身就是违法的，双方违反了我国有关法律法规，对于这个非法建筑签订的租赁合同也就是非法的，是无效的。按照合同法的相关规定，无效合同自始不发生法律效力。于是判定，双方租赁合同无效，损失由双方自行负担。所以，张女士失去了租金，而出租人也无法继续居住在这个房屋了。

　随着城市化进程的发展，在一些地方，尤其是一些地方的老城区，私自搭建违章建筑，用于街边门市房使用或者居住的现象一度非常普遍。由于，房屋本身就十分简易，因此，这类房屋多半都没有到房产管理部门办理房屋登记注册相关手续。实际上，从某种程度上说也是无法办理的。如果租住这样的房屋，房屋租金可能要比其他正式的房屋便宜，但是却包含着大量的隐患。

　我国相关法律法规明令禁止出租、销售没有房屋产权证明的房屋，正如本案法院认定的那样，违法建筑的租赁合同是无效的。无效意味着自始不发生效力，租赁关系不受法律保护，双方对自己的损失负责。这从当事人双方的角度来讲是非常得不偿失的。因此我们在此提醒大家，对于出租人来说，将自己建筑房屋及时合法地进行登记，是保护自己利益的前提；对于违章建筑，应当及时自行拆除，避免损失；对于出租人来说，认清房屋产权问题，是租房时考虑的一个重要方面。
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