二手房注意定金再少也要履行合同

　　二手房成为许多人置业的第一选择。但是，二手房买卖过程复杂，涉及的主体多，买方、卖方、中介方，各方都需谨慎。海淀区法院法官结合审判实践中集中出现的一些问题，为准备要买房或卖房的人“把脉”。

虽少有利买卖合同履行

　　在很多人眼里，买房颇似炒股，购买时间不同，价格可能就会相差几万甚至十几万元。

　　小马经房屋中介相中了一套开价150万元、100平方米的二手房打算结婚用。他当即与房主何先生签订了房屋买卖合同以及补充协议。担心夜长梦多，小马签完合同便给了房主2万元定金，第二天又交给中介居间服务费用3万元。根据合同约定，下一步应是小马支付购房款，何先生协助办理过户手续。可是，小马多次要把购房款给何先生，未料对方却一再拒收亦只字不提过户一事。眼见房价飞涨，当时的150万元现在只能买80平方米的房子。见到手的房子要飞了，小马将何先生诉至法院要求继续履行合同。

　　庭审中，何先生以小马仅付了2万元定金为由，拒绝继续履行合同。今年1月，法院判决支持了小马的诉讼请求。

　　解析小马与房主何先生之间的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属于有效合同。小马交的2万元定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前由一方向另一方支付的金钱，其目的在于担保合同债权的实现，当小马支付了全部房款后，定金应当抵作房款或者收回。

　　在房价上涨过快时，易出现卖方将房卖给更高出价者导致违约的情况。这时，买方有权选择要求卖方继续履行合同，也可以要求卖方承担金钱形式的违约责任，即承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。买房时，积极约定定金条款，有利于保障房屋买卖合同的顺利履行。

款。

　　谁知，李先生的好友白某也看上了这套房子，并执意以多给5万元的价格买下来。李先生动了心，便以和杨某签订的补充协议中对房屋价款约定的内容规避了国家税收管理规定为由，认为合同应属无效。杨某起诉到法院要求继续履行房屋买卖合同，获法院支持。

　　解析依据合同法第五十二条，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。其中第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。李先生所主张交易行为违反税收相关管理规定，并不属于效力禁止性规范，而是管理禁止性规范，故双方所签订房屋买卖合同内容并不违反法律的规定，应属合法有效。

　　同时，当事人应本着诚实信用的原则进行房屋买卖，不能将购房款写成装修款以逃避国家税收。针对此类行为，国家近期对二手房的政策有一定规制，涉及贷款时，装修款可能无法按照存量房贷款流程进行审批，这样加大了资金不足的买房者获得贷款的风险。

　　解析居间合同(又称中介合同)是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证书》的人员，中介公司从业人员小刘未取得《房地产经纪人资格证书》，对外以经纪人名义从事相关房地产经纪业务，上述违规行为足以使得宗先生失去对于中介公司的信任进而解除双方居间合同，故自通知到达中介公司之日，双方居间合同关系即告解除。中介公司称宗先生违约，要求其双倍返还定金并赔偿损失的主张得不到法院的支持。

　　购房人在与中介公司签订合同时，应仔细查看中介公司的资质以及经纪人的执业资格，避免因中介缺失此类资格对自己产生不利影响。当发现中介存在资质问题时，及时解除合同，同时规划好房屋出售的下一步计划。[page]