杭城二手房房东频频违约，买方如何维权？
5个月过去了，手头的房子还没有过户，小李怎么也没想到，今年火爆的楼市怎么让自己的买房路途变得如此艰难。先是房东提价，再是公积金放款遥遥无期，这些都成为房东违约的借口……小李被房东的频频违约弄昏了头。
记者从裕某房产客服中心了解到，今年以来，由于市场或政策原因导致的房东违约纠纷急速上升。据裕某房产客服中心郭某星介绍，以往，合同违约原因不外乎房屋质量问题、户口迁移等，违约方有房东也有买家，可是，今年却新增了10%的案例，而违约的真正原因只能用一句话来概括，那就是“房子不愁卖”。
违约原因一：公积金放款延迟，房东不卖房了
买家的损失由谁来承担
案例：
今年8月底，杨小姐通过某中介公司，在建国北路永康苑一小区买了一套50平方米左右的二手房。依照合同约定，付款方式为3成现金首付，其余约定为省公积金与商业组合贷款，同时杨小姐向中介交纳各类费用3万多元。
但合同签了没几天，省公积金贷款延迟发放的消息就出来了。如果杨小姐继续坚持选用公积金贷款，至少要等到明年1月才有可能审批放贷，这就意味着房东要到明年才能拿到全部房款。
要等到明年才拿到房款，这是房东万万没想到的。他想，如果房价又涨了，自己岂不是亏了?所以房东要求杨小姐改成商业贷款，否则就不卖。
按照合同的约定，9月2日交首付款，9月12日房东给钥匙。但知道明年1月才能拿到第二笔款项后，房东一直到现在也没有收首付，也没有交钥匙。经过多次协商，李小姐拿回了20多万元首付。但中介公司表示，虽然合同已经取消，但中介公司的义务和责任都已经尽到，因此中介费用不能退。于是，杨小姐再次陷入了追讨3万多佣金及税费的征途当中。
调查：
自今年7月底开始，省、市公积金房贷开始收紧，9月初开始正式放缓贷款。记者从我爱我家、裕某房产、中原地产多家中介了解到，今年9月份签的一批二手房合同都面临这一政策变化的影响。而从近段时间开始，连商业贷款也有审批不出来的个例。
浙联律师事务所主任律师戴某平认为，公积金放贷时间延后属于不可抗力因素，该合同还应履行，银行放款时间延后，房东也只能延迟收款。如果房东要求解约，则由房东承担责任。也就是说，房东应支付违约金，还应承担中介服务费及已交纳的评估费
违约原因二：有人愿出高价，房东不惜撕毁合同
买家如何拿到足额违约金
案例：
在房价飙升的年代，真是什么样的离奇事情都可能发生。11月初，张先生好不容易看中了滨江彩虹城的一套160平方米的江景房，房东也同意以1.3万元/平方米的价格将这套房转让给他。双方签订了转让合同，可是，没想到，仅仅两个星期，房东就翻脸要求解约。更离奇的是，房东为了速战速决，愿意支付违约金。
房东的算盘打得不无道理：另一家中介公司给房东打电话，说有人愿意以1.46万元/平方米购买这套房子。房东如果违约，哪怕支付总房价10%、即20.8万元的违约金，他仍然还可以多赚近5万元。
调查：
据多家中介反映，今年以来，因为房东涨价而违约引发的纠纷最为常见。而像这位房东愿意承担违约金的已属于“高素质”的了，不少房东借着强势地位摆出一付“爱买不买”的架势：我反正也不支付违约金，你要买就加价，不买就算。
针对这种情况，浙联律师事务所副主任律师陈某建议购房者可走司法途径解决。据他介绍，房东涨价违约分两种情况，如果房东是签了居间合同违约，这时，意向金已转为定金，一般意向金常规约定为3万～5万元，购房者可获得3万～5万元的赔偿。而如果房东签了房屋转让合同，约定的违约金额度就大了，一般在总价的10%以上。陈某说，越是在卖方市场，买房者更要懂得保护自己，往往走司法途径更简单省事。
违约原因三：房东隐瞒产权，税费缴纳有变
增加的税费该由谁承担
案例：
杭城某中介最近促成了一套房子，合同都签好了，在过户时却卡壳了。原来，这套位于国信嘉园的房子总价140万元，一半是继承产权，一半是赠予产权，而赠予产权在转让时还需20%也就是14万元的个税。
买房人小郑很不甘心，他很想买这套房子，而房东在签合同时却隐瞒了这套房子如果转让要多交14万元个税的事实。而合同签订时，有一个条款就是“买家承担一切费用、卖家净到手”。小郑很担心，如果采用法律手段，自己胜诉的可能性有多大?如果打官司，买房计划又要担搁了，到时侯房价涨了怎么办?
调查：
往往在市场好的时侯，违规操作也就出现了。就像这位房东，反正他也不愁房子卖不出去，所以他才敢隐瞒产权事实，而购房者买房心切，也有可能咬咬牙凭空承担这14万元了事。
律师认为，这14万元应由卖方承担,买房人完全可以通过走法律途径来维权。但如果买房人起诉法院的话，可以主张合同无效：如果合同约定违约金，买房人可获得违约金的赔偿;如果没约定违约金，买房人可获得“实际损失”的赔偿。这个“实际损失”可以是房价的上涨。
