二手房商贷购房占比缩水至20%以下

商贷一直以来都是购房者购房的一种重要的方式，从2009年到2010年4月份之前，商贷购房在二手房交易中的占比大都在40%以上，甚至能达到50%。由于商贷可贷款金额多，贷款的办理程序相对简单，吸引更多人购买。但2010年4月份调控政策出台之后，信贷政策从紧，导致商贷购房占比开始减少。据“链家地产”市场研究部统计显示，从去年4月份开始，商贷购房的占比下降明显，从43%下降到24%，之后基本都保持在30%上下，而2011年2月份商贷购房的占比大约在15%左右，首次低于20%。3月初商贷购房的占比与2月份基本相同。“链家地产”首席分析师张月认为，商贷购房占比从2月份开始明显减少的原因主要是：

商贷贷款难度和成本增加，购房者选择其它购房方式

1月底，出台了“国8条”，其中规定而二套房首付必须达到6成，利率是基准利率的1.1倍。进入2月份之后，央行宣布再次上调存贷款利率以及存款准备金率。严格的信贷政策的促使消费者的放贷的难度和成本明显增加。首先，从银行方面来看，由于信贷紧缩，银行提高了房贷发放的门槛，因此很多客户因贷款难度增加，而且可贷金额也不断缩水。其次，由于首付调整和加息政策的影响，购房者的商贷购房成本增加明显。购买二套房以贷款100万，期限20年为例，2月9日加息后，月均还款金额与加息前相比增加了132元。仅一次加息所带来的成本增加有限，但由于当前通胀压力下，加息通道已经开启，多次加息仍然可能存在，如果经过多次加息之后，成本增加明显。受调控政策的影响，购房者更倾向于公积金或者全款购房。第三，由于“国八条”后，二套房首付提高，部分依赖贷款购买二套房的购房者，由于首付提高后资金并不充裕，因此被迫退出市场。据“链家地产”市场研究部统计，2月份与1月份相比。公积金和全款购房占比上涨促使2月份商贷占比下降至低位。

主要依赖贷款购房的外地人被限购

据“链家地产市场研究部统计，2011年2月17日调控前的二手房成交中，外地人购房者中贷款购房占比大约是41%，与本地人贷款购房比例相比，多出了17个百分点。可见外地人购房者对于商贷购房的依赖比较大。而当前市场中，5年社保或纳税证明的限购政策使部分外地人退出市场，大约有20%的外地人需求被限制。这类购房者被限购之后，部分贷款人群减少，促使商贷购房的占比缩小。

主要依赖贷款购房的首次置业下降

进入2月份后，市场的主要的成交主体是改善性需求，因为刚需人群受调控政策影响，选择观望，改善性购房者因担心政策影响购房而积极进入市场。而对于这部分改善性购房者来说，如果是依赖贷款的购房者，由于“国八条”的影响，首付提高，部分支付能力弱的购房者退出市场。而据“链家地产”市场研究部统计，在贷款购房者中，面积大于90㎡的房屋占比约34%左右，而90㎡以下贷款人群达65%左右，所以刚需人群观望之后，导致贷款购房的占比减少。