房价上涨致二手房卖主违约 违约金之争谁能赢?

　　前，随着房价的不断攀升，二手房交易市场也越加兴旺，但是，随之而来的房屋买卖合同纠纷案件也逐渐增多。在出卖人为了追求高利润而对原合同买房人造成违约后，买房人的风险变得越来越大。买房人一旦受到了违约侵害，该如何应对呢?日前，朝阳法院已经就房屋涨价损失做出了一例判决，支持了买房人涨价损失的赔偿请求，引起了广泛的社会关注。

　　案件回放

　　针对目前在房屋买卖合同纠纷案件中，买房人在纠纷中提出解除合同情况下，很多买房人会提出要求赔偿房屋的升值部分，在司法实践中尚存在多种不同观点，争议较多。对此，昨日朝阳法院专门邀请相关法学专家和律师对此类案件进行了研讨，特别是对近日朝阳法院审结的一起房屋买卖合同纠纷案进行了解读。

　　2003年8月6日陈某新与崔某春签订《房屋买卖协议》，陈某新以225000元的价格购买崔某春的一套住房。当日，陈某新向崔某春支付了订金20000元，双方办理了交接手续，陈某新入住该房屋。2004年1月，陈某新将房屋余款205000元交与双方认可的中间人。

　　这套房屋是崔某春于2001年6月从所工作的华通公司处购买。购买时，崔某春保证自2001年1月1日起在公司工作七年以上，如提前要求离开，公司有权收回房屋。2004年6月9日，房屋产权登记于崔某春名下。

　　2004年11月22日，陈某新与崔某春共同办理房屋过户手续，由于手续材料不齐备，当日过户手续未完成。崔某春当日缴纳了房改房出让金1152元及契税4800元。之后，崔某春未再继续协助办理产权过户事宜，房屋产权证原件一直在崔某春手中。

　　2005年10月29日，华通公司根据与崔某春之前签订的《个人购房协议》中约定，要求收回房屋。2005年11月29日，朝阳法院判决，房屋归华通公司所有。陈某新起诉后，房屋的所有权于2007年7月30日重新登记至华通公司名下。

　　陈某新根据新出现的情况，变更了诉讼请求要求解除合同、崔某春返还订金20000元并赔偿损失即诉争房屋现市场价值与合同交易价的差额534740元。

　　法院审理后认为，陈某新与崔某春签订的《房屋买卖协议》为双方就房屋买卖事宜的合意，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。崔某春的行为违背诚实信用原则，严重违反合同约定，导致合同无法履行，合同目的不能实现，合同应予解除，崔某春应承担违约责任。因此，判决双方解除合同、崔某春赔偿陈某新476480元。

　　法官解读

　　赔偿差额应等同市场价

　　朝阳法院法官牛某华：在本案中，崔某春以长期不作为的方式停止继续履行合同，并采取与华通公司诉讼的方式，通过法院判决使崔某春获得履行与陈某新之间房屋买卖合同的障碍。导致合同无法履行，合同目的不能实现，合同应予解除，崔某春应承担违约责任。对于违约责任的承担，法院认为应当能弥补陈某新因此遭受的损失。陈某新目前的损失主要体现为丧失了诉争房屋的使用价值和交换价值，损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使陈某新得以购买同等水平的其他住房。根据价格部门的评估，这套房屋在2007年8月至11月间的市场价格水平总价应为701480元，与双方合同约定价格225000元的差额为476480元，此金额系崔某春对陈某新的损失赔偿额。因此，判决崔某春赔偿陈某新476480元。

　　律师支招

　　解读房屋买卖的三种违约情况

　　那么在遇到出卖人不履行合同时，买房人应该如何请求赔偿才能使自己的损失降低到最小，在什么情况下可以要求出卖人支付违约金呢?北京市道可特律师事务所律师刘光超表示，买房人在购房时首先要在合同中写明买卖双方的责任。对于出卖人出现的违约情况可以分为几种情况来处理。

　　1、出卖人将房屋直接卖给第三人

　　如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。

　　2、出卖人要求提高房价办理过户

　　在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。

　　在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

　　3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效

　　在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

　　除此之外，出卖人是与配偶以外的人共有房屋，那么，出卖人需要有证据证明房屋是共有的。如果不能证明，买房人还是可以要求继续履行合同。

　　如果出卖人能够证明房屋是共有，那么合同不能履行是由出卖人过错造成的，买房人可以在合同解除后要求出卖人承担违约责任。