二手房陷阱防范：树立合同意识

　　目前，广州二手房交易量已经超过了一手房，而且比例还在逐年上升。伴随着交易量的大幅增加，二手房交易纠纷和投诉也层出不穷。部分黑心中介吃了买家吃卖家，从原来暗中两次交易吃差价发展到假冒银行职员骗取卖家房产，其手段不断翻新。

　　白领范先生去年买了一套二手房，先是买楼的时候险被中介吃差价，接下来做按揭和垫资，在签合同时由于数量较多，没有注意核实具体收费款项和金额是否和中介告知的一致，结果被中介多收费。二手交易陷阱之多，让他至今心有余悸。记者还有位朋友，委托中介办理房产证时，竟然发现其中有陷阱条款，声称授权中介可以随意处理房产，让她惊出一身冷汗。不少二手买家、卖家都容易轻信中介或第三方的口头承诺，而不重视查看合同条款，因此屡屡上当。事实上，在二手房交易中，最好在签订合同前请专业的房地产律师进行咨询，为自己分析各项合同条款的法律后果，其成本并不高，却可以有效避免各种陷阱。

　　另外，买卖双方不信守合同约定，以及抱着侥幸心理撇开中介私下交易，也是近年来二手房纠纷出现的重要原因。中介在市场上成为受害者的情况，也时有出现。要减少二手房市场上的纠纷和投诉，有赖政府管理部门进一步加强监管，加大对欺诈行为的惩罚力度。除此以外，更需要二手房交易双方诚信交易，不要占小便宜却吃了大亏。

　　案例1

　　中介公司假冒银行职员骗房

　　日前，一家“信×通”房地产中介公司在银行上演“贷款秀”骗卖家办房产过户，实际上未从银行贷出过一分钱。而就在拖着卖家七成尾款的同时，已过户的房子迅速被抵押给第三方。这意味着，即使卖房人打赢追讨尾款的官司，房产也优先归抵押方所有。

　　去年底，钟女士、徐先生夫妇等几位海珠区逸景翠园小区业主在几家连锁中介放盘。很快，他们收到广州市信×通房地产投资咨询有限公司(以下简称“信×通”)经纪黄某的电话，称有买家曾某愿意买。虽然钟女士等人并未委托信×通放盘，但中介业内素有互相“关照”放盘信息的潜规则，且信×通在市内有多家分店，在逸景翠园就有两家，他们便同意在这家中介的安排下与曾某商谈并签订房屋买卖协议。

　　接着便是买家在银行办七成按揭贷款。钟女士称，去年10月12日下午5时，信×通安排她和老公在江南西路一家银行办理房贷手续，一位穿着该行工服、自称“按揭部经理”邱×强的男子接引他们到行内一间洽谈室，让其在数份合同上签字。钟女士回忆说：“信×通的人说与银行很熟，很快就能出《同意购房抵押贷款通知书》。”

　　信×通同样的“贷款秀”在几家不同的银行上演，多个二手房卖家上当。卖家们收到了三成首期，纷纷以为银行很快就会放贷给买家，自己的七成尾数很快到手，因此均办理了房产过户。过户之后他们迟迟未见七成尾款到账，便找到信×通，被告知今年1月15日买家会汇款。卖家们已觉严重不对劲，到房管部门查询发现，房子过户后几天就被抵押出去。14套房子中曾某就买了5套，孙某买了4套房，而抵押权人的名字也多有重复，为陈某、王某和陆某等人。据悉，信×通的老板目前已被警方控制，假扮买家的孙某和曾某原来是该老板的司机和信×通的员工。

　　启示

　　中介欺诈行为比较普遍，在二手房交易过程中，应选择合法经营、操作规范、信誉度好的中介公司;消费者需要详细了解清楚有关办事程序和所需提供资料，按照相关规定办理交易登记事项。选择按揭的，要在银行同意贷款后再到市房地产交易登记中心递件;为保障二手房交易和资金安全，最好选择银行托管资金的方式交割购房款。

　　案例2

　　卖家毁约买家获赔款4万

　　收了4万元定金，却在递件前要求买家付清房款再过户，导致双方未能在约定时间内过户。结果买家将卖家告上法庭，不但讨回了4万元定金，还获得了4万元赔偿。[page]

　　林小姐和梅小姐以及中介公司签订了《二手房买卖合同》，约定梅小姐将位于广州市天河区长兴路的一套房产出售给林小姐，总房款40万元。双方在补充协议中约定付款方式：签约当日支付4万元定金，成功递件当日支付首期款12万元，余款28万元于完成交易过户当天付清。

　　合同签订后，林小姐于签约当日支付了定金4万元给梅小姐。随后双方共同到房管部门办理交易过户手续，但是梅小姐在排队拿号后要求林小姐先支付8万元现金，才签署《房地产买卖合同》，并要求林小姐在递件前付清余下的28万元房款，此要求遭到林小姐拒绝。后来双方约定改天再递件，但是几天以后，梅小姐就表示不愿出售房屋。无奈之下，林小姐只好去法院起诉梅小姐。

　　法庭上，梅小姐称从未表示不出售房屋，并当庭表示愿意继续出售房屋给林小姐，且认为当初约定"收齐楼款时交税过户"，因林小姐未付清房款，所以梅小姐有权拒绝递件过户，林小姐在约定时间里未付清房款，已经构成违约，应负违约责任。林小姐则称，梅小姐要求林小姐在过户前即付清余款36万元与约定不符，已经违约。天河区法院经审理后采纳了林小姐的意见，认为房产过户分为递件过户和缴税过户两个阶段，房款也相应分期支付，现在梅小姐要求在递件前付清全部房款，与约定不符，因此拒绝过户，构成违约，应负违约责任，因此判决梅小姐在判决生效后10日内退还林小姐定金4万元，并支付违约金4万元给林小姐，诉讼费由梅小姐承担。

　　启示

　　在二手房买卖中，买卖双方经常出现毁约的事情。遇到一方违约，尽量将违约方的谈话内容通过手机、录音笔、录音机等器材将其录下来，录音可以作为证据使用;尽量让非亲属的两位人士(朋友、同事均可)陪同与违约方交涉，以便将来作为证人;尽量通过特快专递邮寄函件的方式催告违约方履行合同;尽量咨询律师，按照律师的安排行事，以防疏漏。另外，中介公司在格式条款以外的合同内容方面，应尽量准确，尤其是备注部分。如本案中将"缴税过户"表述为"缴税"，递件过户表述为"递件"，则梅小姐就再无借口了。

　　维权人物

　　花1年时间追回1万元

　　维权心得：购房时必须检查中介所有开出的单据是否有公章、私章和日期，如果发现中介有不法的行为，与其交涉时，最好都留下录音证据。虽然法律诉讼的程序多比较复杂，但只要证据确凿，一定能告赢中介。

　　从满怀希望买房到遭遇无良中介的陷阱，买楼不成，1万元诚意金还被中介私吞，到目前四处奔走，打赢官司讨回公道，只等待法院强制执行，朱小姐(化名)的维权之路走了接近1年。

　　去年4月4日，朱小姐和研究生毕业的男朋友因准备结婚，开始在滨江东一带看二手房，后来通过当地一家名为银融房地产的中介，朱小姐看中了金雅苑一套单位，比较有意向购买。当时中介李某告知业主的放盘价是50万元，但朱小姐愿意成交的价格却是48万元。于是在中介的要求下，签订了一份买方委托意向书，并交给中介1万元的诚意金。意向书的内容为中介承诺将房价谈至48万元，否则退还诚意金。4月4日晚，李某电话告知朱小姐业主只同意49万元出售，让买家4月6日到分店与业主商谈。但谁知朱小姐如约到了分店后，并没有见到业主。李某出示一份声称是业主签署的房屋售价49万元的委托书，还称由于业主私人原因，三方合同上只能写售价47万元，剩余2万元则由朱小姐付给银融中介滨江分公司，再由其转交给业主。这时朱小姐意识到中介有可能吃差价，因此未在三方合同上签字。4月7日，李某来电话称朱小姐违约，1万元诚意金已经由其与业主均分了。

　　"明明委托意向书上写得清清楚楚，中介却要生出很多枝节来吃掉诚意金。我当时就觉得完全是没有道理的。只是由于第一次购房，完全没有经验，一时间上当受骗，还遭到中介辱骂，我当时不知所措。"朱小姐回想起来还很激动地说，"不过，还好社会上有无良的中介，也有好心人。我购房前，曾经在一家银行咨询过二手房按揭的事情。热心的银行职员听说了我的遭遇之后，跟我说了一些购房的经验和交易过程中应该注意的问题，还主动陪我去中介、业主处交涉并到房管局中介管理所投诉。同时还介绍认识了媒体的记者，又介绍相熟的律师帮助我打官司。我当即就坚定了一定要将中介告到底的决心。"[page]

　　在朱小姐与中介相关人员对簿公堂的诉讼中，朱小姐说："我见到业主后，业主梁某告知我只签署过售价47万元的委托书，从未签署售价49万元的委托书。中介意在吃差价，而吃差价未成，就想私吞我交的诚意金。我从业主处还得知，中介李某还和业主签署了一份内容为朱小姐放弃购买该房、业主不得将房再卖给朱小姐的协议书，并从业主处将我交的1万元诚意金拿回5000元作为中介费。"朱小姐的辩护律师也认为，中介李某未经任何合法途径，擅自与业主均分朱小姐诚意金不合法;中介李某对业主、朱小姐双方隐瞒事实，构成欺诈行为，存在吃差价企图;李某拒不出示与业主签署的所谓售价49万元委托书，说明其有伪造业主委托书的嫌疑。最终，法院也判决中介在未能完成朱小姐的购房条件的情况下，必须退还其所交的相关诚意金。

　　如今，朱小姐的身份也已经变成了朱太太，遗憾的是，遭遇了中介的陷阱后，他们未能在婚前顺利买到房。但朱小姐说："我必须站出来，现在年轻人想拥有自己的房子的确不容易，很多人买不起一手房也只能选二手房，如果无良中介不得到惩处，只会更无所忌惮，更多人将遭遇陷阱。"

　　教你维权

　　维权程序：进行交易前，一定要核实房屋权属情况以及产权人身份证明等等。在交易中如遭遇中介欺诈，可以向房管局投诉或向市中介所投诉。如果买卖双方产生问题，可以诉诸法律解决。

　　维权难点：当前，房屋中介服务是一个比较热门的行当，但不少中介人只是一部电话、一间房子、几十张卡片就搞起业务来。有的房屋租赁中介公司根本不考虑用户的利益，向用户提供的房源靠相互炒作;还有的中介人无论做成与否，都要事先索取高额中介费用，致使消费者或用户一不留神便上当受骗。

　　注意事项：交易前买卖双方应考察中介公司的信誉记录。有信誉的中介公司在工商局与中介事务所的投诉记录几乎为零。因为讲信誉的公司会十分注重客户对自己公司的满意度。相反，黑中介或骗人的中介公司，虽然具备中介营业资质，但是在工商局与中介事务所的记录却是劣迹斑斑。因此对于中介公司的考察还应包括中介公司的投诉记录及其信誉在工商局的备案情况。

　　专家说法

　　买方可从合同方面保护自己

　　市民想通过房产中介卖房，要小心房产中介赚取差价;如果市民想通过房产中介买房，要仔细审查出卖方对房产和配套设施是否拥有完全的产权，以免给自己带来不必要的法律纠纷。针对目前少数中介采用欺诈手段，骗吃买方定金、中介费的情况，王美舟律师建议买方从合同方面保护自己。在落定阶段，在承诺书等文书上用手写方式注明："如无签订三方协议(买卖协议)，经纪方退还上述款项给买方。"在签订三方协议(买卖协议)阶段，在买卖协议中备注栏以手写方式注明："在成功递件过户当日支付全部中介费，本规定与中介佣金确认书等文件冲突的，以本规定为准"。如中介坚持签约时支付中介费，则在买卖协议中备注栏以手写方式注明："非因买方责任导致房屋无法过户的，经纪方退还中介费给买方。"