建筑工程发包合同当中主体是怎么认定的
一、建筑工程发包合同当中主体是怎么认定的
我们认为，房地产的开发经营属于“国家限制经营”的范围。为此，我国法律不仅对房地产企业的设立条件和领取营业执照提出了明确的要求，而且在房地产开发经营程序上也作出了一系列的限制，如果房地产开发者未领取营业执照，就意味着房地产开发者根本无法实施房屋预售、登记备案、产权登记等行为，即房地产开发的目的是不可能实现的。因此，对于未依法取得从事房地产开发经营营业执照的发包人与承包人签订的建设工程合同，应认定为无效合同。但对于房地产开发企业无资质或超越资质等级进行房地产项目建设的发包，不能认为必然导致建设工程合同无效。其理由在于：我国《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等法律对房地产开发企业作为发包人是否必须具备相应资质没有强制性规定。2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对发包人的资质是否影响建设工程合同的效力也没有作出规定。对房地产开发企业资质作出规定的只有作为行政法规的《城市房地产开发经营管理条例》，该条例对房地产开发企业资质规定的目的也只是保证房地产项目的开发的顺利进行，其禁止无资质或超资质开发房地产项目，应属行政法上的取缔性规范注5，违反者将受到行政处罚，但并不影响合同的效力。
二、建筑工程合同的特征
合同法所规定的合同，具有以下法律特征:
(1)合同由双方当事人的法律行为而引起的。
(2)合同因双方当事人的意思表示一致而成立。
(3)合同的债权债务必须相互对立。
(4)合同的缔结有当事的自由意志支配。
建设工程合同作为承揽合同的特殊类型，除具有承揽合同的一般法律属性外，还具有以下特点:
1.建设合同中完成的工作构成不动产，通常要涉及对土地利用的强制性规范的限制，当事人不得违反规定自行约定，而且施工的承包人必须是经国家认可的具有一定建设投资的法人。
2.建设工程合同属于要式合同，应当以书面方式订立。
三、建筑工程合同的基本原则
(1)当事人法律地位平等原则
(2)合同自愿原则
(3)公平原则
(4)诚实信用原则
(5)遵守法律和维护道德原则
(6)合同对当事人具有法律约束力的原则
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