工程质量保修期的起始时间

　　一、工程质量保修期期限为多久

　　1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限

　　2、建筑保温工程，为五年;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年

　　3、供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期

　　4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年

　　5、其他工程的保修期限由建设单位与施工单位约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算

　　二、工程质量最低保修期是怎么规定的

　　（一）《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

　　3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

　　4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　（二）《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

　　1 工程质量监督部门核验的质量等级;

　　2 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

　　3 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： 屋面防水3年; 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年; 墙面、顶棚抹灰层脱落1年; 地面空鼓开裂、大面积起砂1年; 门窗翘裂、五金件损坏1年; 管道堵塞2个月; 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期; 卫生洁具1年; 灯具、电器开关6个月; 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　（三）《商品房预售管理办法》第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

　　当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

　　三、建设工程质量保修期与缺陷责任期的区别

　　1、起算点的差异

　　①质量保修期

　　《建设工程质量管理条例》第四十条指出：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　②缺陷责任期

　　《建设工程质量保证金管理暂行办法》第五条指出：缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

　　换言之，缺陷责任期未必从通过竣工验收之日起算，也有可能从承包人提交竣工报告90天后起算。

　　2、法定与约定的差异

　　①质量保修期

　　《建设工程质量管理条例》属于行政法规，必须法定遵守最低期限。

　　②缺陷责任期

　　《建设工程质量保证金管理暂行办法》不属于法律法规，期限经双方约定遵守。

　　3、是否竣工验收的差异

　　①质量保修期

　　《建设工程质量管理条例》第四十条指出：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　换言之，建设工程竣工验收合格是质量保修期开始的先决条件，若建设工程未通过竣工验收，自然谈不上质量保修期。

　　②缺陷责任期

　　《建设工程质量保证金管理暂行办法》第五条指出：缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

　　换言之，建设工程竣工验收不构成缺陷责任期开始的先决条件。

　　4、维修期限的差异

　　①质量保修期

　　《建设工程质量管理条例》第四十条指出：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

　　换言之，上述年限的规定为最低标准，发承包双方可根据实际情况，约定严于最低标准的年限。若双方不约定，则遵守法定的最低年限标准。

　　②缺陷责任期

　　《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条指出：缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。

　　换言之，若发承包双方在合同中未约定缺陷责任期，则无缺陷责任期可言。

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