怎么计算房屋公摊面积？

　　1、什么因素会影响到房屋公摊面积?

　　一般来说，户型结构(几梯几户)、楼盘形态、物业类型、公共活动区域大小等因素都会影响公摊面积。据李先生介绍，在户型结构方面，一般是户型面积越大，公摊面积就越小。一梯多户可能与一梯两户需要分摊的公用面积相差无几，可是户数与套内建筑面积增加，每户需要分摊的公用面积就会减少。

　　至于楼盘形态方面，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊面积就越大。一般来说高层的公摊面积最大，小高层次之，多层较小。高挑的大堂，宽敞的电梯、地下车库等看上去“很美”的设计，都会占用大量的公摊面积。

　　因此，一些开发商会通过其他手段来标榜其公摊面积小，比如在不额外增加公摊面积的基础上，设计半封闭阳台和大飘窗。

　　2、房屋公摊面积怎么计算?

　　公摊面积，指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积(每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积)。其中，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数);套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

　　举例来说吧，一套88平的建筑面积，套内面积为72平方，那么公摊面积=建筑面积-套内使用面积=(88-72)平方米=16平方米;公摊率=公摊面积/建筑面积=(16/88)平方米=18.2%;得房率=(建筑面积-公摊面积)/建筑面积=(88-16)/88平方米=81%。

　　某楼盘工程部工作人员表示，影响公摊面积的因素很多，首先，一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的;其次，公共设施只有步梯和既有步梯又有电梯是不一样的，公共设施以及走廊越多、面积越大，公摊面积就越大;再次，楼层高度越高公摊面积越大，因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积就越大。

　　3、公摊面积占多大比例才合适?

　　7层以下：7-12%多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，层高在2.8米左右，室内净高在2.65米到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。

　　7-11层：10-16%楼层为7—9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

　　12-33层：14-24%高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”、“强电井”、“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

　　别墅类：1-8%别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。