如何审查楼盘的合法性

法律解析

　　问题一：目前商品房销售许可证的编号格式不一，如何从该证判断楼盘的性质呢？

　　购房者在审查商品房销售许可证时，应该看其编号。但细心的购房者会发现，在目前市场上的商品房销售许可证编号格式并不完全统一，有时会产生疑问：如何从这不同规格的许可证判断楼盘呢？

　　编号是对销售许可证进行管理的一种方式。由于商品房的种类不尽相同以及与之相应的管理变化，相应地就体现在许可证的编号上。从时间上来看，最早是区分内外销分别编号，即分别为“京房市内证字第××号”或“京房市外证字第××号”。最早的外销许可证和内销许可证分别在1994年和1995年颁发。1998年又推出了经济适用房项目，对之单独编号，即“京房售证（经）字第××号”。2002年9月1日起，北京市对内外销项目实行并轨，不再区分内外销许可证，销售许可证统一编号为“京房售证字第××号”。上述编号都是从1994年、1995年开始一直往下排列。2003年起，编号格式有所改变，按年份和顺序进行编号，即为“（2003）京房售证字第××号”。

　　由于以前申领了商品房许可证的项目很多目前正在销售，因此，目前在市场上关于商品房销售许可证的编号有上述几种。购房者通过许可证的编号可以判断楼盘的开盘时间、楼盘性质。

　　问题二：楼书中只标注规划许可证的编号，是否可以？

　　根据《城市商品房预售管理办法》的规定，售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号。在实务中，楼书广告中一般都标有批准文号，但实际这些文号并非都是商品房销售许可证号。除商品房销售许可证外，主要有以下几种编号：1.房屋所有权证号，如“京房权证昌国字第××号”；2.国有土地使用权证号，如“京通国用2002出字第××号”；3.建设工程规划许可证号，如“延规建字2002第××号”；4.建设用地规划许可证号，如“房规地字2001第××号”；5.开工许可证号，如“京开字第××号”；6.其他编号，如“规审字第××号”。

　　上述编号中，第一种标注是合法的，因为从编号上可以看出已是现房，并已办理了房屋所有权证，不需要办理商品房销售许可证即可销售。而标注其他编号，则可以说明该项目尚未获得商品房销售许可证，不完全符合销售条件和销售程序。

　　实务分析

　　案例一：某楼书中标明“五证齐全”字样和“规建字第××号”的编号

　　通过其编号为“规建字第××号”一般就可以判断其并未办理商品房销售许可证。因为如果办理了商品房销售许可证的项目，应该都注明销售许可证的编号。这既是法律的要求，也是开发商表明项目合法性的必然做法。

　　那为什么会标“五证齐全”呢？因为“五证齐全”作为项目合法性的标志已经家喻户晓。标明了五证齐全，会让购房者相信项目的合法性，从而会慕“证”而去。但实际上很多购房者并不知道到底是哪五证，有的即使知道也不懂如何审查。如果购房者提出审查五证的要求，可以随意拿出五证给购房者看，能蒙则蒙。如碰到懂行的购房者，则找理由搪塞，比如当地规定不需要销售许可证也可销售等。

　　案例二：某楼书广告有“北京市产权”的字样和“京通国用2002划字第××号”的编号

　　这两个标注相互矛盾，因为所谓“北京市产权”，从产权角度而言将来是合法的商品房。但除经济适用房外，商品房的土地使用权须是出让。而从该项目的国有土地使用权证号来看，其土地使用权为划拨。而该广告并未标明其为经济适用房项目，其实本身亦不是经济适用房项目，不能不让人生疑。（北京信杰律师事务所 王是坪）

　　从公积金贷款看合法性（小技巧）

　　如果购房者对于项目的合法性表示怀疑的话，可以有一个很简单的技巧，即通过是否能办理公积金贷款来判断（尤其对期房而言）。办理公积金贷款时，必须向公积金中心出具商品房销售的合法证件。一般来说，销售证件齐全的项目，能够办理公积金贷款。而销售证件不全的项目，则一般不能办理公积金贷款。据此，购房者就可以比较容易判断项目的合法性了。