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买房方法论：先估钱包深度后看适合指数

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2019-10-16 03:03

导读：提要：首先，从人的生活出发，我们列出了出行、餐饮配套、日常购物、学区配套、休闲场所、医疗机构6大主要生活需求。具体到个人，首先要测算出钱包深度，即通过考虑偿还年限和收入水平，算出每位购房者所能承担的房屋总价。首先，从人的生活出发，我们列出了出行、餐

提要：首先，从人的生活出发，我们列出了出行、餐饮配套、日常购物、学区配套、休闲场所、医疗机构6大主要生活需求。具体到个人，首先要测算出钱包深度，即通过考虑偿还年限和收入水平，算出每位购房者所能承担的房屋总价。

首先，从人的生活出发，我们列出了出行、餐饮配套、日常购物、学区配套、休闲场所、医疗机构6大主要生活需求。具体到个人，首先要测算出钱包深度，即通过考虑偿还年限和收入水平，算出每位购房者所能承担的房屋总价。然后通过不同的“身份”归类，进行6大生活需求的优先排序，即可找到符合自身“身份”的房子。这样一来，就解决了“我能买得起什么样的房子”和“怎么选择适合自己的房子”的问题。

按揭买房，先看钱包深度

按照国际通行惯例，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，即理想的月供不应该超过家庭月收入的1/3，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并进一步影响到家庭的生活质量。而有了这一定律，我们就可以进行一系列计算，得出每个家庭的钱包深度，而这里提出的钱包深度其实就是一种购买力指标。

算一算你的钱包深度

衡量钱包深度，主要有两个指标，家庭所能承受的房屋总价和能够购买的最大面积数。具体计算方法如下：

1.首先计算出家庭的月收入总额A；

2.用A除以3计算出每月能够承担的最多月供，然后计算出每年能承担的最多房贷B；

3.将B再乘以20或者30年的偿还年限，就可以得出每个家庭所能承受的房贷总额C；

4.由于房贷一般占到房屋总价的7成及以上，将C除以0.7或者其他房贷占比，即可得到每个家庭所能承受的最高房屋总价D；

5.再用D除以意向地铁站或者板块周边的平均房价p，就能计算出购买房屋的面积数M；

6.计算公式如下：M=(A÷3×12×30÷0.7)÷p(以偿还年限30年,首付3成为例)。

【一位读者的钱包深度】

我们随机抽取了一份快报读者置业调查问卷进行实例分析。填写问卷人为一位20多岁的缪先生，以他为例，记者进行了一次计算：

缪先生家庭月收入为9000元左右，按照月供不超过家庭月收入1/3的定律，他每月所能承受的最多月供为3000元，每年能承担的最多房贷为3.6万元。如果设定偿还年限为30年、首付3成，那么，缪先生所能承受的最高房屋总价约为(3.6×30÷0.7)=154万。由于缪先生倾向于购买江宁的地铁盘，以最近新推的融侨世家为例，其首批房源均价为9500元/平方米，那么，他所能承受的最大购房面积为162平方米。

地段再热门，并不见得适合每个人，对于房子的选择，应该按照自己的身份来考量。所谓的“身份”，指的是不同的人生阶段，例如单身族、小家庭、三代同堂、退休族等。处于不同人生阶段，选房时对生活机能需求的侧重也不尽相同。

当然，最理想的状态是六大生活需求因素能同时满足，但现实的情况是，同时满足六大生活需求因素的楼盘并不多见，而多具备一项因素，房价也往往更上一层台阶。因此，不妨退而求其次，排出优先顺序，才是比较实际的做法。

单身族

刘杰，男，28岁，新街口工作，从事金融业

单身的刘杰对居住品质要求比较高，研究生毕业后就几乎是一个人租住一套单室套。单室套每个月的租金不菲，从最初的1200元/月一直涨到了现在的1800元/月。当然刘杰收入水平不低，每月平均工资6000元，年底还有年终奖5万元左右，那么每月平均收入约为10166元。

刘杰一盘算，与其每月花1800元租房，还不如自己买个单室套。后来，几经周折，刘杰选择了在仙林板块的亚东城置业。

[购买力]

加上父母支持的10万元，刘杰可付的首付款为20万元。因为是首次购房，首付比例为3成，其最高可购买房屋总价为：20万元÷0.3=66.66万元。

按照亚东城二手房均价1.28万元/平方米左右计算，刘杰所能购买的最大面积为：66.66万元÷1.28万元/平方米=52平方米

按照20年还款期限，贷款46.66万元，首套房可申请基准利率85折优惠的政策，刘杰月均还款额为3132元。根据家庭房贷月供不大于总月收入1/3的原则，刘杰所能承受的月供上限为10166÷3=3388元，此月供水平低于刘杰能承受的房贷月供上限。

[居住偏好]

“买亚东城最大的原因是地铁二号线的开通。“刘杰说，单身族一般多以事业为重，加班到很晚是常有的事，要是晚上回家不方便，交通成本会太高。另外，单身族财力有限，房子离城区太近不现实，而住得远，交通就成了最大的问题。地铁因方便快捷、不堵车，最受单身族青睐。