集体土地建设用地使用权的流转

集体土地建设用地使用权流转，应是存量建设用地使用权在集体土地建设用地使用者之间的流转，而不是在土地所有者与土地使用者之间的流转。如果对流转的概念认识不清，则会出现规避法律法规，非法占用集体土地的现象。

　　1) 流转的主体。集体土地建设用地使用权流转是集体土地使用者之间的交易，无论其采用何种形式，转移的都是土地的使用权。在现行土地制度下，集体土地建设用地的使用权与所有权一般都处于分离状态，土地使用权的享有者通常不是实际的土地使用者。因此，能够作为集体土地建设用地使用权流转主体的应该是土地使用权人和意向土地使用者，而不应该是土地所有者。如果将土地所有者作为建设用地使用权流转的主体，无疑扩大了流转主体的范围，为违法占用集体土地的行为提供了依据和条件，很可能导致集体土地进入市场，这是与我国土地政策背道而驰的。

　　2) 流转的客体。作为集体土地使用权流转客体的建设用地，包括现实的已经被土地使用者合法取得建设用地使用权的土地以及已经被土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划确定为建设用地的土地。由我国土地使用制度改革的目标所决定，作为集体土地建设用地使用权流转客体的应该是前者而不是后者。虽然在规划用途上两者都属于建设用地，但两者之间有着重要的区别：前者是土地使用权主体明确的现实的建设用地，后者通常是土地使用权主体尚不确定的、可能俄建设用地。

　　3) 流转收益的分配主体。集体土地建设用地使用权流转产生的收益包括转让收益和土地增值收益。集体土地建设用地使用者作为土地使用权的享有者，在自己不能有效利用土地的情况下，将土地使用权再让渡给他人，客观上为提高土地使用效率创造了条件，同时也从中获得了土地收益，应该是转让收益分配的参加者。土地所有者（农村集体经济组织）在其土地使用权与所有权分离之后，并为丧失土地所有权，当然享有土地的收益权，也自然享有土地转让收益分配的参与权，并据此获得应得的收益。因此，集体土地流转收益分配权的主体，主要是土地的使用者和所有者。