房屋中介如何规避法律风险？

　　一般来说，在房屋租赁、买卖过程中，房屋中介机构只是促成双方交易的桥梁，更多处在主动地位，但由于对法律知识的欠缺，有些中介机构卷入烦恼之中。本期“房产法律咨询”的案例，可以给各个中介机构提供现实参考，避免惹来烦恼。

　　A.“一房两租”，哪个合同有效

　　韩女士做二手房中介生意。前些天，有人在她那里看中了一套房子，双方约定月租金1100元，且签订了租赁合同，租期是半年。两天之后，该房客与另外一家中介也签订了一份租赁合同，租期变为一年，租赁的系同一套房子。“这种‘一房两租’，哪个合同有效。”韩女士咨询。

　　律师：根据我国法律规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，则按照如下顺序确定承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。本案中，应该是韩女士所签订的那份合同有效。

　　B.“代签合同”，损失谁来承担

　　胡女士在市区开二手房中介，最近她为惹上官司而烦恼。去年8月份，有房主委托她出租一套房子，由于房主在外地，电话委托胡女士代签租赁合同。租赁期间，房客被屋内破损的设施砸伤，于是将房东和胡女士一并告上法庭，让双方来承担医药费、伤残损失等，而房主认为他没有在合同上签字，所有损失该由胡女士承担，这让胡女士很懊恼。

　　律师：胡女士接受房主委托，代签租赁合同，双方形成委托代理的法律关系，房主为委托人(被代理人)，胡女士为代理人，代理人实施的法律效果都是归属于被代理人的。本案中，房客受伤，应该由被代理人也即房主来承担相应的法律责任，胡女士作为代理人不承担责任。

　　C.“暗中合作”，中介费咋分成

　　章女士开了一家二手房中介机构。去年，她在网上看到一套房源适合自己的顾客，于是主动与挂出房源的那家中介机构负责人高先生取得联系。双方口头约定，买卖成功后，中介费对半分。由于房价太高，成交暂时未成功。两个月后，高先生发现这套房子卖掉了，买主就是章女士所说的那名顾客，于是高先生要求分一半中介费，但遭到拒绝，对方理由是顾客过了两个月才买下的，高先生不应坐享其成。

　　律师：如果章女士和高先生均具备从事房地产中介的资格，其达成的口头协议并不违反法律法规的规定，因此口头协议有效，双方应该按照口头协议的内容履行相关义务，如今该套房屋买卖成功，章女士就应该按照约定支付高先生一半的中介费。

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