预售合同需要备案吗

　　一、预售合同需要备案吗

　　开发商预售商品房，不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”可见，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。但由于我国推行实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　二、预售合同登记备案是否影响合同生效？

　　（一）如果预售合同不将登记备案约定为合同成立的要件时，预售合同签订后，任一方不履行义务，另一方可以追究对方的违约责任。此时，对购房人来说，不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失，也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。显然，这赋予了购房人更大自主权。

　　（二）如果预售合同将登记备案约定为合同成立的要件，则合同签订后，任一方以合同没有登记而主张合同无效，承担合同无效的责任。根据法律规定，合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。如果开发商在签订预售合同后，又擅自将房屋出售给他方时，购房人可用登记备案的预售合同对抗开发商的出售行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。显然，不经办理登记备案的预售合同存在更大的风险。

　　三、预售合同备案有什么用？

　　商品房预售合同实行登记备案制度，有利于保护购房者的合法权益，能够保证房地产交易的安全性。如果预售合同未办理登记备案手续的话，是不能办理房地产权属变更手续的，即购房者要取得产证才可以，预售合同必须登记备案。购房者为了保护自身的合法权益，在预售合同登记备案前，可延期支付房款，并要求开发商说明原因。

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