房地产诉讼应如何提诉讼?

　　房地产诉讼应如何提诉讼?

　　房地产诉讼是指公民、法人或其他经济组织因房地产法律关系产生纠纷，一方当事人向人民法院请求保护房地产权益，由人民法院予以审理、裁断的诉讼活动。可分为房地产民事诉讼和房地产行政诉讼。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》规定，房地产诉讼，在民事诉讼的案件管辖中属于专属管辖。专属管辖是一种特殊的地域管辖。其特殊性表现为凡属专属管辖的案件，不允许其他同级人民法院管辖。

　　《民事诉讼法》又规定，不动产纠纷案件，由不动产所在地的人民法院管辖。不动产是指不能移动或者移动后使用价值受到影响的财产，例如土地、房屋、水利设施、桥梁等等。当事人因房地产纠纷，需要向人民法院起诉的，应当向该房地产所在地的人民法院起诉。法律之所以规定房地产案件要由房地产所在地的人民法院管辖。

　　房地产纠纷主要有三类

　　据市第一法院统计，2009年，其管辖内的17个镇街(包括4个街道)房地产纠纷案件共1254宗，其中商品房销售合同纠纷案件1075宗，案件数量呈现井喷式增长。2010年案件减少为517宗，其中商品房销售合同纠纷案件501宗。2011年第一季度受理房地产纠纷案件199宗，其中商品房销售合同纠纷案件195宗，预计与上一年持平。

　　小型开发商诉讼多

　　黄薇说，目前东莞许多房地产纠纷案出现系列案。2008年以来，不少小型房地产商融资困难，拖欠各项费用，逾期交楼和办证，甚至违约销售，导致业主入住后与开发商矛盾不断，这些案件具有集体诉讼的特点。

　　2009年8月，东莞南城一花园小区业主发现，有248户业主的房产面积严重缩水，每户套内面积少了3.41平方米，一年后业主们陆续进行维权。

　　黄薇说，一开始只有几户业主试着找律师跟开发商打官司。在知道法院的判决结果后，更多的业主加入了维权队伍。“开庭时，业主到庭旁听人数最多一次达到100多人，很多师奶甚至带着小孩出庭”。

　　后来，这起数量宠大的纠纷案以调解和庭审判决两种方式进行，有些业主因为急于拿到房产证则做出让步，有些则继续打官司。

　　数量庞大的业主集体房地产纠纷出现时，一个直接的结果是开发商拿不出这么多的赔偿款。如果按照庭审后判决的程度走，有时“审一个案件死一个企业”，但若处理不当，也极易引发业主群体性事件。

　　物管纠纷情绪较对立

　　黄薇说，物业管理纠纷近年来呈现不断增加的趋势，但由于涉及到政策不完善、市场不健全、业主人数众多等一系列问题，处理起来比较棘手。

　　去年，寮步镇某花园业主起诉业主委员会，要求撤销业主委员会变更物业管理公司的决定，法院查明业委员确实没有经过业主投票，私自越权更换物管公司。这是《物权法》出台以来，为数不多的业委会成为被告的案件，最后业主胜诉。

　　黄薇说，目前东莞市物业管理纠纷大多由物业公司提起诉讼，主要集中在物管追索业主物业管理费和水电费上，这类案件占到所有此类纠纷的90%以上。

　　虽然物业管理纠纷诉讼索赔金额不多，有的甚至是几百元，但物管与业主矛盾积累很深，并且对法律规定、服务内容和质量标准认识差距大，当事人对立情绪很大。