"返租式销售"已被明令禁止 业主有权提出退房要求

　　15日下午，闻讯赶到某公司临时办公地点的业主已经接近60人，一部分人是看了本报报道后找来的，也有一部分是某公司联系的。按照公司代表的说法，打算在18日之前处理完所有后续事宜，然后公司可能会申请破产，那时想要赔偿就更难了。尽管如此，暂时还没有业主同意“协议解除合同”。

　　业主要共同维权

　　昨天下午，在某公司临时办公地点维权的业主，明显比之前要多，有不少人是刚刚听说情况赶过来的。现场有业主代表为他们进行了登记，同时说明情况。

　　根据某公司给出的解约办法，130多户业主中，超过100户当初购买房子时选择了“提前返租”，也就是将两年的房租提前支取出来，用以抵扣购房款。按照当初的承租协议，解除合约时他们得不到任何赔偿。

　　另外大约18户业主，当初购房时没有选择“提前返租”，某公司之前一直是按照季度支付他们的租金。对于这部分人来说，按照承租协议规定，他们可以拿到半年租金作为补偿。

　　但无论当初是哪种购房方式，对某公司给出的解除合约办法都不认可。

　　业主代表王先生表示，目前他们打算先把所有业主联系上，再具体考虑如何维权，“现在所有人对马上解除合约是不认可的。但具体怎么办，我们暂时也没统一意见，所以想先把所有业主召集起来再说。”

　　开发商不知所终

　　不过某公司方面显然不会按照业主们的计划处理此事。昨天下午，公司代表告诉部分业主，他们打算在18日之前处理完所有后续事宜，然后公司可能会申请破产。一旦某公司走破产程序，业主们想要补偿一定会更加困难。

　　据了解，明翰国际大厦的开发商是长春英明房地产开发有限公司，该项目目前仍有部分房源正在出售，不过售楼处工作人员说，目前待售的这部分房源已经不再选择 “返租式销售”了。另外工作人员还说，他们并非开发商，而是代理尾盘销售的经纪公司，而且他们没有提供英明公司的联系方式。

　　根据售楼处公示的开发商营业执照显示，英明公司的注册地址是普阳街68号，该地址名为星海国际大厦，是一栋住宅楼。该大厦的物业公司工作人员表示，没听说楼内有这样一家公司。

　　此外，记者还联系了速8酒店北京总部。根据工作人员的回复，的确先后有两家酒店管理公司在明翰国际大厦经营速8酒店，但并没有违反速8酒店的加盟规定。至于这两家酒店管理公司的情况，对方表示“不便透露”。但有一点速8酒店承认，如果加盟商想转让手里的速8酒店，可以自行寻找下家，然后再跟速8方面谈品牌使用权转让的问题。

　　■揭秘

　　“返租式销售”已被明令禁止

　　业主们当初之所以选择购买这里的房子，是因为地产商做过“签约当日即收租金”的宣传。其实，这种销售方式在地产圈行内是有特殊名称的，被称为“返租式销售模式”，不少地产商都使用过，而且现在长春还有一些地产公司仍在借助这种模式售房。

　　不过，这种销售模式是国家明令禁止的。根据2001年施行的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

　　长春市住房保障和房地产管理局监察支队一位周姓工作人员明确表示：“‘返租式销售’是不允许的，如果有地产商使用这种方式销售，监察支队可以勒令纠正。”

　　诱惑力很大风险也很大

　　为什么明令禁止的“返租式销售”，仍有部分地产商还在使用呢?原因很简单，这种销售模式对购房者有着足够大的诱惑力。

　　以明翰国际大厦为例，购房者买完房子可以直接交给某公司，签订合同，某公司承诺10年内每月给购房者大约3000元的租金。此外，前期销售时还可以一次性先支付前两年的租金，然后再办理按揭贷款。

　　以一套50平方米，价格8000元/平方米的房产为例，总价40万元，如果首付为50%，那就是20万元。如果购房者选择贷款，开发商会一次性支付两年的租金大约7.2万元，这样购房者实际只需要付12.8万元。如果贷款10年，贷款额20万元，月供2200元左右，这样购房者实际只要拿出12.8万元，10年后就能得到这套房子，而且10年之内不仅不用付房贷，还能有额外的租金收入。

　　对于那些一次性付款的购房者来说，10年承租期可以拿到36万元，除去采暖费等费用，也能拿到40万元的80%。

　　不过，任何投资的收益和风险都是成正比的，“返租式销售”自然也不例外，国家之所以禁止地产商使用这种销售方式，也正是考虑到潜在风险问题。

　　一位业内人士介绍，返租金的承诺只是地产公司在销售时的噱头，这种承诺最终不会落实到购房合同上。返租协议都是购房者和第三方签署的，明翰国际大厦的业主们遇到的也是这种情况。

　　此外，购房者分析“返租式销售”模式后，多会选择贷款购房，所以很多购房者实际能拿到返租都要等到一两年后。而在这段时间内，酒店经营者相当于用比较少的资金拿到了房产使用权，即便把支付给地产商的费用加入到成本中，实际投入仍要少很多。

　　地产公司成功卖出了房子，经营酒店的公司则用较少的投入拿到适合经营的房产，如果酒店经营不出现问题，那么“返租式销售”确实可以实现“多赢”。可实际上，真正坚持住的第三方经营者并不多。一旦经营不善，他们马上就会退出，而承租协议中的违约成本大多不高，解除合约后第三方损失不会太大，而业主所期望的稳定收益却瞬间消失。即便房子剩下了，也会有损失无法弥补的感觉。

　　■提醒

　　投资一定要慎重

　　吉林大旭律师事务所王姝律师表示，如果开发商销售时的确使用了国家明令禁止的“返租式销售”，那么开发商就涉嫌违规，业主们就有理由提出退房、退款的要求。

　　律师也提醒大家，返租项目虽然具有高回报率、无需消费者直接管理、方便省心等优势，但房产长期脱离购房者的直接管理，风险可控性比较差。购房者投资这类房产项目，和第三方签订合作协议时，一定要详细阅读有关条款，尤其是违约责任条款。此外，还要考察第三方经营者的实力，切不可盲目投资。