房屋买卖中怎样约定定金

　　所谓违约定金，就是法律将定金等同于违约金。所以在合同继续履行存在争议时，守约方可以选择要求继续履行合同或是适用定金条款，违约方无权选择。既约定违约金又约定定金，守约方可以选择适用违约金或定金(《合同法》第一百一十六条)。当事人约定的定金不足以弥补其损失的，守约方可以要求赔偿超过部分的损失(《买卖合同司法解释》第二十八条)。当事人不完全履行合同的，按其履行程度按比例适用定金罚则(《担保法解释》第一百二十条第二款)。

　　定金性质上等于违约金，那么定金的优点是什么?尤其现实中房屋买卖合同违约条款基本上都是以房款的20%作为违约金，从数字上来讲，守约方会毫无疑问地选择违约金，那么定金条款是否毫无作用?并非如此，违约金约定虽高，但根据《合同法》第一百一十四条第二款后段的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。实务中，法院将违约金酌减到5%到10%的情形居多。而定金则不存在酌减的问题，当事人如欲加强合同的效力，完全可以增加定金的数额，事后遇到对方违约的情形，可以取得充分的赔偿，当然，定金实际交付才能产生效力(《担保法》第九十条)，且不得超过主合同20%(《担保法》第九十一条)。

　　另一方面，有的买家卖家虽然订立了合同，但其实并不想合同有着极强的效力，甚至是想减弱合同的效力。如有的购房者虽然交了定金，但是遇到了更好的房子，就想抛弃定金解除原来的合同，或者卖房者遇到出价更高的买家，宁愿将定金双倍返还原购房人。按照上面的定金规则，这是不可以的，但是当事人如果做出特别约定就可以达到这样的效果。

　　这种形式的定金称为解约定金，我国《担保法解释》第一百一十七条是认可这种形式的定金的。解约定金已经不能算是合同的担保，它本身赋予了当事人解除合同的权利，减弱了合同的效力。在我们国家，违约定金是常态，解约定金是例外。而在有的国家，解约定金是常态，例如日本民法第五百五十七条。

　　解约定金赋予了当事人解除合同的自由，因而适用于当事人在做决定时较为犹豫的情形，定金的金额也以小额为宜。但是，由于违约定金是法律规定的常态，解约定金是例外，所以当事人想要采用解约定金，一定要作出明确的约定。现在的买卖合同都是房产中介或房地产交易中心提供的格式文本，当事人可在补充条款中手写“交付定金的一方可以以丧失定金为代价而解除本合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除本合同”或直接约定“本合同定金性质为解约定金”。

　　违约定金和解约定金是两类重要的定金形式，前者强化合同效力，后者弱化合同效力，当事人可根据实际情况作出对于自己有利的约定。