青岛市新《物业服务收费管理暂行办法》解读

根据《物业服务收费管理暂行办法》规定，物业服务收费将采取有包干制和酬金制两种计费方式。

　　市物价局的相关负责人告诉记者，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。而酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。但业主大会成立前的住宅物业的物业服务费用不得实行酬金制。

　　另外，根据《办法》规定，物业服务收费还将有两种管价形式，即物业服务费用实行包干制的住宅物业，物业服务收费实行政府指导价；其他物业（包括非住宅物业和物业服务费用实行酬金制的住宅物业）的物业服务收费实行市场调节价；为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价。

　　对此，市物价局的相关负责人告诉记者，以往，根据国家有关规定，在前期物业管理中，由于开发建设单位作为临时最大业主，由其通过招投标或协议选聘物业管理企业，而购房者作为真正业主由于没有参与物业服务收费标准的制定，只能被动接受，容易引发业主与物业管理企业的纠纷。而新《办法》则解决了这一难题。

　　该负责人说，选聘物业管理企业的，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并按《办法》规定拟定收费标准，并在发布招标公告前将拟定的收费标准报价格主管部门，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定，具体收费标准在不超过核定的收费标准范围内通过竞标产生；建设单位采用协议方式选聘物业管理企业的，由建设单位与其选聘的物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并按本办法的规定拟定收费标准，在办理《商品房预售许可证》

　　前报价格主管部门，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　在《住宅物业服务分等收费标准》中，记者看到，此次标准将原本实行包干制的物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项。

　　其中，“综合管理服务标准与收费标准”中共分为五个级别，符合20个硬性标准的为一级，其收费标准为每月0．7元／平方米；二级每月0．25／平方米；三级每月0．15元／平方米；四级每月0．1元／平方米；五级每月0．05元／平方米。

　　在“公共区域清洁卫生服务标准与收费标准”中，达到8条硬性标准的为一级，其每月收费标准为0．6元／平方米；达到7条硬性标准的为二级，其每月收费标准为0．25元／平方米；三级每月0．18元／平方米；四级每月0．08元／平方米；五级每月0．04元／平方米。

　　在“公共区域秩序维护服务标准与收费标准”中，一级收费标准为每月0．8元／平方米；二级为每月0．35元／平方米；三级为每月0．3元／平方米；四级为每月0．1元／平方米；五级为每月0．05元／平方米。而“公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准”中，一级每月的收费标准为8元／平方米；二级为每月6．5元／平方米；三级为每月3元／平方米；四级为每月2元／平方米；五级为每月1元／平方米。

　　另外，《住宅物业服务分等收费标准》中还对“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”进行了明确的收费划分。

　　《办法》规定，住宅物业管理区域内配套建设的停车场（库），停车服务收费标准执行住宅小区停车服务收费指导标准，本指导标准为最高标准。业主大会成立前，其停车服务收费标准，由建设单位与物业管理企业在住宅小区停车服务收费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定，合同中无约定的，不得收费；业主大会成立后，其停车服务收费标准由停车场（库）产权人或使用权人与物业管理企业在《住宅小区停车服务收费指导标准》范围内协商确定，并经业主大会同意后在合同中约定。

　　对进入住宅小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及为业主或非业主使用人提供搬家、送货等服务的车辆，不得收取车辆停放服务费。

　　业主大会成立前，其泊车位的管理服务费按销售合同约定执行，无合同约定的，不得收费；业主大会成立后，其泊车位的管理服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。

　　利用物业管理区域内的道路、公共场地等共用部分设置的临时停车泊位，业主大会成立前，其停车服务不得收费；业主大会成立后，是否收费、收费标准的制定与调整，由业主大会自行确定。

　　住宅小区停车服务收费新规定实施前，业主与物业管理企业已在合同中约定停车服务收费标准，新规定实施后，合同尚未到期的，停车服务收费标准仍按原合同约定执行；合同到期后，按照新规定在不超过停车服务收费指导标准范围内由合同双方协商确定，并在合同中约定。

　　市物价局相关负责人告诉记者，对于电梯、二次供水等设施的运行费用如何收取一直是市民最为关注的，因为目前岛城安装电梯的住宅物业有多层、小高层和高层，电梯的型号、产地各异，二次供水增压方式不同，水泵的类型也不同；每个物业管理企业根据业主的要求对这些设施的维保方式和维保费用也不相同；若采用政府管价形式容易造成不合理现象。

　　该负责人说，此次重新制定的《办法》规定，配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付、物业管理企业代收代管。运行费用主要包括设备维护费用、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业管理企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。而电梯和二次供水费具体收费标准，在业主大会成立前，按《住宅物业服务分等收费标准》中规定的指导标准执行；业主大会成立后，由业主大会与物业管理企业根据实际运行成本协商确定具体收费标准。
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　　关于物业服务收费管理新规定的详细情况，请登录青岛市价格信息网（http：／／wjj．qingdao．gov．cn）查询。

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半岛都市报 记者　周鹏　徐江