山东省公有住宅售后维修养护管理办法

　　第一条　为加强公有住宅售后的维修养护管理，明确业主、管房组织、售房单位的责任，保障业主和非业主使用人的合法权益和住用安全，根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等有关政策、法规，结合实际，制定本办法。

　　第二条　在本省城市和未设镇建制的工矿区范围内，从事公有住宅售后维修养护管理的，均适用本办法。

　　第三条　本办法中出售的公有住宅指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅，包括直管公房、单位自管公房按成本价出售的享有全部产权和按标准价出售的享有部分产权的住宅。

　　第四条　省建设行政主管部门主管本省公有住宅售后管理工作，各市（地）县（市）房地产行政管理部门主管本行政区域内公有住宅售后管理工作。

　　第五条　公有住宅出售后，推行社会化、专业化、企业化经营型的物业管理模式，实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。

　　第六条　对于单幢房屋，公有住宅出售率达到30％以上的，售房单位应会同业主设立业主管理小组；小组成员应具有完全民事行为能力，由本幢房屋业主协商或选举产生。

　　一个住宅区域内公有住宅出售率达到30％以上的，当地房地产行政主管部门应会同售房单位组织指导成立业主委员会。

　　业主管理小组或业主委员会代表维护本幢房屋或本住宅区域内业主和非业主使用人的合法权益。

　　第七条　公有住宅出售后，业主管理小组或业主委员会成立前，房屋的维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主管理小组和业主委员会成立后，房屋维修养护由其选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。

　　公有住宅出售后，售房单位要有一定时间的保修期限。

　　第八条　公有住宅出售后，要严格界定住宅的自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。

　　自用部位和自用设备指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表内的管线和自用阳台等，其维修养护责任，由业主承担，可自行维修养护，亦可委托物业管理企业维修养护。

　　共用部位和共用设施设备指承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊、通道、共用自行车车库、共用的屋顶水箱、上下水管道、落水管、烟囱、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。其维修养护责任的界定按照第七条办理。费用由共同使用的相关业主按占有的住宅建筑面积比例分摊，从共用部位和共用设备的维修养护专项基金中列支，不足部分由业主按相应比例分担。

　　住宅区域内的服务配套设施的维修养护责任由其产权人承担，费用在其经营收入中列支。

　　第九条　各市地都要建立公有住宅售后其共用部位和共用设施设备的维修养护基金，该基金由售房单位从售房款中一次性提取，提取比例原则上不低于20％。

　　第十条　维修养护基金要专户存入银行，专项用于共用部位和共用设施设备的维修养护，禁止挪作他用。在住宅区域成立业主管理小组和业主委员会前，由售房单位或其委托的管理单位负责管理；在成立业主管理小组或业主委员会后，由业主管理小组或业主委员会负责管理。使用时，由物业管理单位提出计划，经审核后划拨。

　　第十一条　业主和维修养护责任单位，应当定期对住宅的自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接受房地产行政管理部门的指导、监督和管理。

　　第十二条　业主和使用人未经批准，不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设备。业主和使用人如发生上述行为造成损失的，应负责修复或赔偿。

　　业主在使用住房的共用部位和共用设施设备时，不得侵害其他住宅业主的权益，否则，要立即停止侵害行为，并负责赔偿由此造成的损失。

　　住宅的共用部位和共用设施设备发生人为损坏的，由责任人负责修复或赔偿。

　　第十三条　业主维修住宅时，涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主，相关业主应给予配合，不得借故阻挠。修房人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损坏的及时予以修复或赔偿。

　　第十四条　公有住宅出售后，对住宅装饰装修的管理，依照建设部《建筑装饰装修管理规定》执行。

　　第十五条　公有住宅出售后，凡需要对住宅中修以上的，依照建设部《城市房屋修缮管理规定》执行。

　　第十六条　当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可向房屋所在地仲裁机构申请仲裁，亦可向人民法院起诉。

　　第十七条　公有住宅售后经批准允许转让的，转让后的住宅维修养护管理参照本办法执行。

　　第十八条　市地人民政府房地产行政管理部门可根据本办法制定具体规定。

　　第十九条　本办法由省建设委员会负责解释。

　　第二十条　本办法自发布之日起施行。