厦门市关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案

　　为深化我市城镇住房制度改革，推进住房商品化、社会化，加快住房建设，满足职工居民日益增长的住房需求，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）的精神，结合我市实际情况，特制定本方案。

　　一、进一步深化城镇住房制度改革的指导思想、基本原则和目标

　　（一）指导思想是：积极推进住房商品化、社会化进程，建立公平、公正、公开的住房分配机制，逐步建立适应厦门经济特区社会主义市场经济体制的住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

　　（二）基本原则是：坚持在国家、省统一政策目标指导下，结合我市的实际情况进行决策，因地制宜、量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，综合配套，平稳过渡。

　　（三）目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房货币化分配，继续推进租金改革，以成本价出售原公有住房，完善住房公积金制度；加快住房建设，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融业务，培育和规范住房二级市场。

　　二、进一步深化城镇住房制度改革的具体措施

　　（一）严格执行1997年6月1日起停止住房实物分配的规定，继续稳步出售公有住房，对现已租住的公有住房实行“老房老办法”。

　　1、1999年各类公有住房成本价仍按1998年各类公有住房成本价执行。

　　2、1999年7月1日起，购房工龄补贴标准为5.45元/年·平方米。购房职工双方的工龄只能计算到1999年止。

　　3、1999年7月1日起，住房面积控制标准及售房面积包括单元面积、户外楼梯、过道、阳台面积等，杂物间不列入住房面积控制标准计算，但应列入售房面积计算房价。

　　杂物间层高在2.2米（含2.2米）以上的按全价计价，不足2.2米的，按70％计价。

　　设有电梯的高层住房，每套可核减6平方米公用分摊面积不列入住房面积控制标准计算。

　　住房面积控制标准按厦府（1995）综139号和厦府（1998）综084号文规定执行。

　　4、1999年7月1日起取消购房一次性付款折扣。

　　5、对1998年12月1日前已立项开工的单位自建住房和单位已交纳购房预定金购买的商品住房，在1999年12月31日之前竣工验收交付使用、取得土地房产权属证书的，各单位可继续按购房当年各类公有住房成本价向职工出售。

　　6、公有住房出售成本价要逐步与经济适用住房成本价接轨，同时继续做好部分产权向全部产权过渡的工作。1999年7月1日起取消以优惠价、标准价购买的住房改按成本价购房的优惠。

　　7、1999年各类公有住房成本价的执行期从1999年7月1日起到2000年6月30日止。

　　8、售房的其他具体办法仍按《厦门市1998年出售公有住房成本价及有关规定的通知》执行。

　　（二）逐步实行住房货币化补贴。

　　《厦门市住房货币化分配试行方案》于1999年7月1日实施。主要内容：

　　1、实施范围：行政机关、事业单位及有条件的企业单位。

　　2、实施对象：未享受过任何住房优惠政策或其住房未达本人住房面积控制标准的职工。

　　3、发放形式：对离退休干部职工及实行住房货币化分配后购买商品住房的职工一次性发放住房货币化补贴，住房货币化补贴在职工购房时直接划入售房单位；尚未购买商品住房的，实行按月发放住房货币化补贴，存入职工个人账户内，由市住房公积金管理中心参照住房公积金的管理办法进行管理，按月发放住房货币化补贴的年限为20年。

　　4、实施住房货币化分配后，对1999年前参加工作的职工，在购买商品住房时，按其住房面积控制标准和工作年限，以职工每平方米货币化发放总量为基数，每个工龄增发0.7％住房货币化补贴。

　　随着住房制度改革的深化，在初步实施《厦门市住房货币化分配试行方案》，并取得经验的基础上，不断完善我市的住房货币化分配办法。

　　（三）全面推行和不断完善住房公积金制度。

　　1999年7月1日起职工个人和单位住房公积金的缴交率分别提高至7％，到2000年应不低于8％，有条件的单位经批准可适当提高，但最高不超过10％。

　　对缴交住房公积金确有困难的单位，经单位职工代表大会或者工会讨论通过、市住房公积金管理中心审核，报市房改办批准后，单位和职工个人可降低缴交比例或缓缴。待单位经济效益好转后，再提高缴交比例或补缴。

　　健全住房公积金管理机构，充实管理人员。严格住房公积金归集、管理、使用的审核、审批制度。按照“房委会决策，中心运行，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。

　　（四）继续推进住房租金改革。

　　1999年7月1日起住房租金标准提高25％，平均每平方米使用面积2.89元，到2000年公有住房租金标准争取达到平均每平方米使用面积3.71元。租金提高后，家庭确有困难的职工居民、民政部门确定的社会救济户和优抚对象等，可按《厦门市公有住房租金减免暂行规定》申请减免。

　　（五）稳步开放住房二级市场。

　　通过开展城镇职工家庭住房情况普查、清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为，建立家庭住房档案后，出台《厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法》。经省人民政府批准后，已购公有住房进入市场实行准开准入制度。购买全部产权的住房，在补交土地出让金和有关税费后，可按规定进入市场。鼓励已购公有住房与其他住房置换，旧公有住房与经济适用住房、统建房置换，通过以小换大、以旧换新改善居住条件。

　　《厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法》于1999年7月1日实施。经济适用住房、统建房等优惠政策房进入市场办法可参照执行。

　　（六）建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。

　　1、最低收入家庭，可向政府或单位申请廉租住房。

　　廉租住房可从腾退的旧公有住房中调剂解决，或从置换后的公有住房中解决，也可以由政府或单位出资兴建。各单位要保留一定数量的腾空旧公有住房作为提供最低收入家庭的廉租住房。

　　廉租住房的租金按《厦门市公有住房租金减免暂行规定》执行。

　　2、中低收入家庭可申请购买经济适用住房。

　　3、高收入家庭购买或租赁市场价商品住房。

　　厦门市职工、居民家庭高、中低、最低收入标准的划分按《厦门市高、中低、最低家庭收入标准划分试行办法》执行。

　　经济适用住房的价格按市政府当年公布的价格执行。购买经济适用住房和租赁廉租住房实行申请、审批制度。

　　（七）采取扶持政策，加快经济适用房建设。

　　1、经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地，节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

　　2、要控制经济适用住房设计和建设标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润，取消各种没有法律、法规规定的收费，停止征收商业网点建设费。个人购买经济适用住房固定资产投资方向调节税适用零税率；水、电增容费按照“对等替换”原则，扣除原有基数，新增部分减半征收；其他经有关部门批准的行政事业收费项目，在原有标准基础上减半征收。同时，不再无偿划拨经营性公建设施。

　　3、经济适用住房的开发建设应实行招标制度，用竞争方式确定开发建设和设计、施工单位，要严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。同时，要完善住宅小区的竣工验收制度、住房设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。

　　4、出售经济适用住房实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费（含小区非营利性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素，利润控制在3％以下。

　　（八）发展住房金融业务。

　　1、扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

　　2、对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，可优先发放经济适用住房开发建设贷款。

　　3、调整住房公积金贷款方向，只能用于职工个人购、建、大修自住住房贷款。

　　4、开展住房公积金贷款与商业性贷款相结合的住房组合贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，做好服务，提高工作效率。《厦门市个人住房组合贷款暂行办法》于1999年7月1日实施。

　　（九）加强住房售后管理。

　　根据建住房[1998]213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，制订《厦门市住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。

　　1、改革现行的住房维修、管理体制，逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。原售房单位应协助建立业主委员会（小组），业主委员会（小组）要认真履行职责，协调、督促、检查房屋的管理和维修，监督维修基金的使用。

　　2、加强住房售后的维修管理，进一步完善住房共用部位、共用设施设备专项维修基金制度。商品住房销售时，购房者应当按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金；售房单位代为收取的维修基金，不计入住房销售收入；房改售房单位从售房款中提取的维修基金，多层住宅为售房款的20％，高层住宅为售房款的30％，1992年以来提取不足的，应按规定补齐；职工购买公有住房时应向售房单位按每平方米建筑面积缴交10元维修基金。维修基金专款专用，不得挪作他用。

　　（十）加强领导，严肃纪律，保证房改工作的顺利开展。

　　1、市住房委员会和各区人民政府、市直各委、办、局要切实加强对房改工作的领导。

　　2、做好《厦门市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案》及配套规定的宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证住房制度改革的顺利实施。

　　3、严肃纪律，加强监督检查。对违反《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和本实施方案规定，继续实行实物分配住房，多头占房隐瞒不报，不按规定收缴房租，变相增加住房补贴，公房私租牟取暴利等行为，各级主管部门要认真查处，从严处理。市住房制度改革办公室会同市监察局监督本实施方案的贯彻执行。

　　三、1999年7月1日起，同安区城镇公有住房出售的成本价及租金标准，由同安区政府报市住房委员会批准后执行。

　　四、我市原有房改政策和规定，凡与本实施方案不一致的，一律按本方案执行。