内蒙古自治区人民政府批转建设厅等七部门关于整顿和规范房地产市场秩序意见的通知

现将自治区建设厅、计委、经贸委、财政厅、国土资源厅、工商行政管理局、监察厅《关于整顿和规范房地产市场秩序的意见》批转给你们，请认真贯彻执行。

关于整顿和规范房地产市场秩序的意见

（建设厅、计委、经贸委、财政厅、国土资源厅、工商行政管理局、监察厅 二00二年七月十九日）

根据建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号，以下简称《通知》）要求和全国整顿规范房地产市场秩序电视电话会议精神，结合我区实际情况，现就整顿和规范房地产市场秩序工作提出如下意见。

一、整顿和规范房地产市场秩序工作重点

整顿和规范房地产市场秩序，重点是查处各种违法违规行为，不仅要查处开发、建设、经营和物业管理单位的违法违规行为，而且要查处管理部门及有关人员管理不到位、监管不得力和失查、失职、渎职行为。

（一）开发建设过程中的违法违规行为

1．在集体土地上的房地产开发经营行为；

2．未按土地出让合同约定支付出让金，未按土地出让合同约定的土地用途、土地条件和期限开发利用土地的行为；

3．经营性房地产开发项目，未按国家规定的有偿供地政策取得土地使用权的行为；

4．擅自变更房地产开发项目规划设计方案，侵害购房者合法权益的行为；

5．未取得开工许可擅自开工建设的行为；

6．未取得预售许可擅自预售商品房的行为；

7．一房多售行为；

8．无房地产开发资质证书或越级开发行为；

9．未经验收或验收不合格擅自交付使用的行为；

10．拖欠工程款行为；

11．未认真处理质量问题，不按规定发放住宅质量保证书和住宅使用说明书，不按保证书承诺条款承担保修责任的行为。

（二）商品房销售面积不足行为

1．商品房交付使用前，未经具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果未报房地产行政主管部门审核，违规自行确定商品房销售面积；

2．房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊；

3．将分摊的公共面积再次出租或出售；

4．不公开面积计算方法，预售时违规进行面积计算；

5．不按《商品房销售管理办法》有关规定处理面积纠纷；

6．房地产开发企业与房产测绘机构勾结，在面积计算过程中弄虚作假；

7．在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

（三）房地产中介活动违法违规行为

1．发布不实信息，利用不实信息骗取“看房费”；

2．通过派人假冒房主、串通真正房主以假出租、出售等方式骗取中介费；

3．与一些希望非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气，促成地下交易；

4．迎合委托方要求，出具不实房地产估价报告；

5．利用执行业务之便，索贿、受贿或收取委托合同之外的费用；

6．未取得房地产中介服务资格，擅自从事房地产中介业务或未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务；

7．伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证。

（四）虚假和不规范广告行为

1．不具备预售、销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告，包括未按法定程序办理国有土地使用权出让、转让手续，擅自开发建设房地产项目，未按法定程序办理房地产项目建设有关手续或手续不全，工程质量验收不合格、权属有争议以及政府限制销售等不具备销售条件进行广告宣传；

2．盗用其它项目预售许可证进行广告宣传；

3．发布虚假广告或广告中含有虚假内容；

4．承诺与实际不相符或含有无法兑现的内容；

5．广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》所禁止的广告用语、未按规定要求明示价格、面积等内容。

（五）合同使用、订立和履行违法违约行为

1．自2001年5月份以来未使用《商品房买卖合同示范文本》；

2．格式合同未包含法律法规规定内容；

3．隐瞒事实真相，误导购房者，签订有损购房人合法权益的合同；

4．房地产企业、中介机构不履行合同约定的义务。

（六）物业管理违法违规行为

1．不按合同约定内容和标准提供服务；

2．服务与收费质价不符；

3．建设单位、管理单位互相推诿，不认真解决质量问题和配套不完善问题；

4．处理问题或矛盾态度恶劣，致使矛盾激化。

（七）管理部门及工作人员的违法违规行为

1．审批和管理把关不严，监管不到位；

2．越级审批；

3．索取好处，袒护违法违规企业；

4．设置障碍，阻碍查处的行为。

（八）抽逃注册资本（金）和项目资本金行为

二、严肃查处违法违规行为

为了维护法律法规尊严，净化房地产市场，保护消费者合法权益，各级政府及有关部门在这次整顿和规范房地产市场秩序工作中，要进一步加大打击力度，严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国价格法》及《价格违法行为行政处罚规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第95号）、《城市房地产中介服务管理规定》（建设部令第97号）、《房地产估价师注册管理办法》（建设部令第100号）和《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》、《内蒙古自治区建筑市场管理条例》、《内蒙古自治区建设工程质量管理条例》等法律法规规章，加大查处力度，对影响恶劣、后果严重的大案要案，必须依法从严惩处。

三、具体步骤及时间要求

（一）企业组织自查

自本通知下发至8月10日前，为企业自查阶段。此间，各类房地产企业要进行全面自查，并将自查报告和整改方案于8月15日前报送所在旗县及各主管部门。

（二）旗县组织全面检查

8月16日至9月底，为旗县组织全面检查阶段。各旗县应组织有关部门及专门人员，对本地区所有从事房地产业务的企业按照前述内容进行全面检查。权限之内的，作出处罚决定，并通过适当方式向社会公布，让处罚执行情况接受社会监督；应该由盟市或主管部门进行处罚的，提出处理建议或意见，交由上级处理；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

（三）盟市组织重点检查

9月1日至10月15日，为盟市组织重点检查阶段。各盟市应组织有关部门及专门人员，对群众反映的重点企业、重点行为和旗县上报的有关问题进行重点查处。应该由盟市处罚的，立即作出处罚决定；应交由上级政府或有关部门处理的，提出处理建议或意见，交由上级处理；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。地级市所辖各区可直接由市人民政府组织检查，并将二、三两个阶段合并进行。

（四）自治区组织抽查

10月16日至11月5日，为自治区抽查阶段。届时，自治区人民政府将组织有关部门针对群众反应强烈、影响面大的企业或行为进行分片抽查，对于各盟市上报的问题进行集中处理。各盟市要在10月15日前，将本盟市全面查处和重点查处情况报送自治区建设厅。自治区各有关部门将全区整顿和规范房地产市场秩序有关情况，于11月10日前报送自治区人民政府办公厅。

这次整顿和规范房地产市场秩序工作，由各盟市、旗县具体组织实施。各级政府要切实加强领导，明确牵头单位，并将具体任务按照各自职责分解落实到具体部门。检查中涉及政府管理部门及工作人员的不良行为或越权行为，监察部门应直接介入，依法处理和纠正。各级建设、计划（物价）、经贸、财政、国土资源、工商行政管理、监察等部门应密切合作，相互支持，共同严把市场准入关。

四、下一阶段工作安排

（一）加快立法步伐，加强执法监督，切实做到有法可依、有法必依

国家和自治区在房地产法律法规体系建设方面做了大量工作，出台了许多有关房地产管理方面的法律法规，但物业管理、房地产交易市场管理方面的法规尚未出台，下一步要加快立法步伐，争取早日出台。对于已经出台的法律法规，要加强宣传工作，加大执法监督力度，充分发挥其在规范房地产市场秩序过程中的应有作用。

（二）抓好法律法规政策落实，不断完善各项政策措施

1．尽快建立房地产开发建设项目手册制度，房地产开发企业在获得开发建设项目之日起15日内，必须到项目所在地房地产开发行政管理部门领取城市房地产开发建设项目手册，并在项目建设过程中将主要事项记录在项目手册中，定期报送项目所在地房地产开发行政管理部门备案，接受政府主管部门监督。

2．房地产开发企业在预售销售商品房（包括经济适用住房）时，必须使用建设部和国家工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》。要通过宣传和检查，使规范合同文本的使用率在下半年达到100％，以规范双方行为，减少纠纷与欺诈。

3．尽快建立房产测绘机构，已有的房产测绘机构要与主管部门彻底脱钩。改变过去商品房面积由开发公司自己确定申报的作法，由具备资格的专业房产测绘机构测量确定。房产测绘机构对其测定的商品房屋面积（包括公摊面积）承担法律责任。没有专业房产测绘机构的地区应尽快建立，已有的房产测绘机构的要与其主管部门彻底脱钩，使其真正成为独立法人、独立承担责任的中介服务机构。

4．借鉴广东等兄弟省市的经验，积极推行按套或按套内建筑面积计价，便于购房者通过自行丈量估算面积。

5．认真贯彻《商品房销售管理办法》，加快建立面积纠纷调处机制，及时解决购房者面积投诉。

6．建立和完善住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收制度，通过综合验收，严把规划设计条件、配套建设、工程质量、拆迁安置方案、物业管理的落实关，提高住宅小区环境质量和综合服务功能。

7．加强商品房预售款监管，建立监管机制。房地产开发企业预售商品房（包括经济适用住房）价款要存入房地产主管部门指定银行并设立专门帐户。开户银行应配合房地产主管部门对预售款项进行监管，以防预售款项被挪用，消费者权益得不到保障。

8．规范物业管理费确定方式，提高物业管理费定价质量。各地区价格主管部门在核定物业管理费时，要严格执行《内蒙古自治区发展计划委员会、建设厅关于重新修订物业管理收费暂行规定的通知》（内计费字[2002]1485号）要求。应认真调查了解物业小区的实际情况，充分听取小区业主委员会或产权人、使用人的意见，使核定的收费标准更加切实可行。

9．健全房屋租赁市场协管机制，加强房屋租赁市场管理。各级建设、房管、工商行政管理等部门应建立房屋租赁市场协管机制，加强房屋出租和出租房屋管理，防止出租危险房屋或已分摊的公摊面积以及利用出租房屋从事非法活动等。

10．严把市场准入关，严禁越权、越级审批各类房地产企业。盟市房地产主管部门不得核定等级房地产企业，只负责初审。各级工商行政管理部门要与房地产主管部门密切配合，对越级审批和不按规定核定资质等级的各类房地产企业要予以纠正和限期整改；情节严重的，依法吊销营业执照。

11．强化房地产中介服务机构资质管理和企业法人登记管理，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于不具备房地产中介机构资格、无资质证书或营业执照的房地产中介机构提供的中介服务或评估报告，不予承认；因此给委托人造成的损失，由受托方承担完全责任；触犯刑律的，移交司法机关依法处理。

12．房地产价格评估机构、土地评估机构、资产评估机构要实现彻底脱钩，按国家和自治区的有关要求脱钩改制。目前未实行脱钩改制或未达到脱钩改制条件的各类中介机构，不得再从事中介服务活动，8月底前各主管部门应收回资质证书，并建议工商行政管理部门吊销其营业执照。

13．加快建立网上公示制度，完善社会监督机制，促进企业诚信度不断提高。按照《通知》精神，自治区和各盟市都应尽快建立和开通各类房地产企业及相关人员网上公示系统，随时公布其经营业绩和违法违规劣迹，让消费者择优选择，让违法者名誉扫地，直至绳之以法，以切实保障我区住宅与房地产业持续、健康发展。

各盟市、旗县及各主管部门要将这次整顿和规范房地产市场秩序活动通过广播、电视、报纸等新闻媒体进行广泛宣传，做到家喻户晓，人人皆知。同时，公布举报电话，接受广大消费者投诉，并将举报电话号码报自治区建设厅备案。