批转区房管局关于实施天津市津南区城镇房屋拆迁管理办法的通知

　　第一章　总则

　　第二章　拆迁管理

　　第三章　拆迁补偿安置

　　第四章　法律责任

　　第五章　附则

各镇人民政府，各委、办、局，各直属单位：

　　根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《天津市城市房屋拆迁管理规定》的精神，结合我区实际情况，区政府同意区房管局修订的《天津市津南区城镇房屋拆迁管理办法》，现批转给你们，请认真贯彻执行。

　　二00三年五月十四日

天津市津南区城镇房屋拆迁管理办法

　　第一章　总则

　　第一条　为了加强我区城镇房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第 305号）、《天津市城市房屋拆迁管理规定》（市政府令第 63号），结合我区实际情况，制定本办法。

　　第二条　凡在本区行政区域内国有土地上实施房屋拆迁，并需要补偿与安置的，适用本办法。

　　第三条　房屋拆迁必须符合城镇规划的要求，适应城镇住房制度改革，有利于旧区改造和改善生态环境，保护文物古迹。

　　第四条　拆迁人应按照本办法，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。

　　本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

　　本办法所称被拆迁人，是指被拆迁的房屋所有人。

　　本办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人。

　　第五条　区房地产管理局是本区城镇房屋拆迁的行政主管部门（以下称房屋拆迁管理部门）负责本辖区内的房屋拆迁管理工作。区城市房屋拆迁管理办公室负责本辖区内城镇房屋拆迁的日常管理工作。业务上受市城市房屋拆迁管理办公室的领导。

　　建设、规划、土地、公安、城镇管理综合执法机构、街道等部门应当依照本办法，配合做好房屋拆迁管理工作。

　　第二章　拆迁管理

　　第六条　拆迁房屋的单位必须取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

　　第七条　申请领取房屋拆迁许可证的单位，应向区房屋拆迁管理部门提交下列资料：

　　（一）建设项目批准文件；

　　（二）建设用地规划许可证；

　　（三）国有土地使用权批准文件；

　　（四）拆迁计划：包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、搬迁期限、拟拆除房屋的现状平面图、工程开工和竣工时间等内容；

　　（五）拆迁补偿安置方案：包括被拆迁房屋的状况、补偿安置方式和费用、安置补贴标准、产权调换的临时过渡方式和过渡期限等内容；

　　（六）本市银行出具的拆迁补偿安置资金专用帐户的存款证明。

　　第八条　区房屋拆迁管理部门对申请领取房屋拆迁许可证的单位所提交的资料予以审理，自收件之日起 30 日内，对符合条件的报市城市房屋拆迁管理办公室核准后，由区房屋拆迁管理部门颁发房屋拆迁许可证。不符合条件的，不予颁发房屋拆迁许可证。

　　拆迁人应当按照国家和本市的有关规定缴纳房屋拆迁管理费。

　　第九条　因市政基础设施建设项目拆迁房屋的，建设单位可以持市建设管理委员会或市发展计划委员会的批准文件以及拆迁计划、拆迁方案向区房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。

　　因收购或者收回土地拆迁房屋的，实施单位可以持市人民政府的批准文件以及拆迁计划、拆迁方案，向区房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。

　　第十条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

　　在实施房屋拆迁过程中，确需延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满 15 日前，向区房屋拆迁管理部门提出延长拆迁期限的申请，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起 10 日内给予答复。

　　第十一条　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托取得市房地产管理局颁发的房屋拆迁资格证书的单位（以下称拆迁单位）实施拆迁。

　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

　　第十二条　拆迁人委托拆迁的，应当与被委托的拆迁单位订立拆迁委托合同并出具委托书。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起 15 日内，将拆迁委托合同报区房屋拆迁管理部门备案。

　　被委托的拆迁单位，不得转让拆迁业务。

　　第十三条　拆迁单位的工作人员，应当通过有关法律、业务知识的培训考核，合格后方可从事拆迁工作。

　　第十四条　区房屋拆迁管理部门应当自房屋拆迁许可证发放之日起 5 日内，将拆迁人、拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、搬迁期限、过渡期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。搬迁期限不得少于 7 日。

　　房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时做好宣传、解释工作。

　　第十五条　拆迁范围由房屋拆迁管理部门按照国有土地使用权批准文件批准的用地范围确定。

　　拆迁范围确定后，单位和个人在拆迁范围内不得进行下列活动：

　　（一）新建、扩建、改建房屋；

　　（二）改变房屋和土地用途；

　　（三）建立新的房屋租赁关系。

　　区房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明拆迁范围、暂停事项和暂停期限。暂停期限最长不得超过 1 年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过 1 年。

　　第十六条　拆迁人与被拆迁人应当订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。补偿安置协议的内容不得与房屋拆迁公告内容相抵触。

　　拆迁补偿安置协议一般包括下列内容：

　　（一）被拆迁房屋的建筑面积；

　　（二）补偿安置方式；

　　（三）货币补偿金额；

　　（四）产权调换房屋的基本情况，包括房屋的地点、面积、楼层、价格和需要结清的差价等内容；

　　（五）搬迁期限；

　　（六）临时过渡方式和过渡期限；

　　（七）违约责任；

　　（八）争议解决的方式；

　　（九）当事人需要约定的其他事项。

　　拆迁依法由政府代管的房屋，拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证，并办理证据保全。

　　拆迁补偿安置协议的示范文本由市城市房屋拆迁管理办公室制订。

　　第十七条　拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人、房屋承租人未在协议约定的搬迁期限内完成搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人提供货币补偿、产权调换房屋或者周转用房的，可以依法申请人民法院先予执行。

　　第十八条　拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在房屋拆迁公告公布的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起 30 日内作出。

　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起 3 个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法已对被拆迁人、房屋承租人提供货币补偿、产权调换房屋或者周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　第十九条　被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，由房屋拆迁管理部门报告区人民政府，经区法制办公室审核后，由区人民政府责成有关部门强制拆迁。也可以由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　第二十条　因市政基础设施建设项目拆迁房屋的，按照先拆迁腾地、后处理纠纷的原则办理。被拆迁人及其上级主管部门应当服从建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　第二十一条　拆迁中涉及依法由政府代管的房屋、教堂、寺庙、文物古迹、军事设施的，依照有关法律、法规、规章的规定办理。

　　第二十二条　尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，经建设计划、规划、土地行政主管部门批准后，应当到区房屋拆迁管理部门办理房屋拆迁许可证变更手续。房屋拆迁管理部门应当将变更后的房屋拆迁许可证的内容予以公告。

　　建设项目转让后，原拆迁补偿安置协议中有关权利和义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起 30 日内予以公告。

　　第二十三条　拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁补偿安置，不得挪作他用。

　　房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，存储拆迁补偿安置资金的银行，应当协助房屋拆迁管理部门实施监督。

　　第二十四条　拆迁补偿安置完成后，拆迁人应当将被拆迁房屋的所有权证书和土地使用证书收回，移送房屋管理部门和土地管理部门注销。

　　第二十五条　区城市房屋拆迁管理办公室应当建立、健全房屋拆迁档案管理制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。

　　拆迁人、拆迁单位应当建立房屋拆迁项目档案，按照规定报送有关资料，接受监督检查。

　　第三章　拆迁补偿安置

　　第二十六条　拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

　　第二十七条　拆迁住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额的计算公式为：住宅房屋货币补偿金额＝房地产市场评估单价×房屋建筑面积＋安置补贴金额。

　　安置补贴金额由区人民政府根据被拆迁房屋的区位、类型、用途等因素确定。

　　第二十八条　拆迁非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格确定；其中拆迁划拨土地上的非住宅房屋，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格和土地使用权取得方式确定。

　　第二十九条　拆迁补偿安置实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的市场价格，结清产权调换的差价，其中被拆迁房屋的补偿金额按照本办法的第二十七条、第二十八条的规定计算。

　　拆迁私产住宅房屋的，被拆迁人在原地还迁安置的，按拆迁房屋的建筑面积，由拆迁人给被拆迁人每平方米优惠不低于此片商品房平均售价的28%.第三十条　房屋拆迁评估按照住宅房屋、非住宅房屋分类进行。

　　拆迁成片住宅房屋，按照房屋类型采取典型抽样的方法确定房地产市场评估价格。

　　房屋拆迁评估管理办法由市房地产管理局制定。

　　第三十一条　确定被拆迁房屋的建筑面积，公有住宅房屋按照房屋租赁合同载明的计租面积换算成的建筑面积确定；公有非住宅房屋、私有房屋和其他房屋按照房屋所有权证载明的建筑面积确定。

　　第三十二条　拆迁住宅房屋的，由拆迁人委托房地产评估机构进行房屋拆迁评估；拆迁非住宅房屋的、由拆迁人委托拆迁人和被拆迁人共同确定的房地产评估机构进行房屋拆迁评估。

　　进行房屋拆迁评估的房地产评估机构，应具有市房地产管理局核准的房屋拆迁评估资格。房地产评估机构由市城市房屋拆迁管理办公室定期公布。

　　委托房地产评估机构进行房屋拆迁评估的费用，由拆迁人承担。

　　第三十三条　拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规、规章的规定和城市规划的要求予以重建；因城市规划的要求不能在原地重建的，由拆迁人按照规定易地重建或者给予货币补偿。

　　第三十四条　拆迁租赁房屋的，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置。

　　第三十五条　拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议，其中实行房屋产权调换的，产权调换的房屋由原房屋承租人继续承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同；实行货币补偿的，按照下列规定执行：

　　（一）拆迁住宅房屋的，拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的 10 ％给予被拆迁人补偿，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的 90 ％加安置补贴金额给予房屋承租人补偿。

　　（二）拆迁非住宅房屋的，拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的 20 ％给予被拆迁人补偿，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的 80 ％给予房屋承租人补偿。

　　第三十六条　拆迁非公有租赁房屋的，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人继续承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　第三十七条　拆迁宗教产租赁房屋的，拆迁人应当事先征求宗教事务部门的意见，遵循合理补偿、适当照顾、妥善处理的原则，按照本办法第三十四条、第三十六条的规定进行补偿安置。

　　第三十八条　拆迁人未按照拆迁补偿安置协议补偿安置的，被拆迁人、房屋承租人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第三十九条　用于产权调换的房屋应当符合国家和本市质量安全标准。

　　第四十条　拆迁产权不明确或者产权人下落不明的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报区房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

　　第四十一条　拆迁设有抵押权的房屋，抵押权人和抵押人就抵押权及其所担保债权的处理进行协商并重新签订抵押协议，或者由抵押人清偿债务后，拆迁人方可给予被拆迁人补偿安置；抵押权人和抵押人在房屋拆迁公告公布的搬迁期限内达不成协议的，由拆迁人参照本办法第四十条规定的程序实施拆迁。

　　第四十二条　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿，但批准时明确不予补偿的除外。

　　第四十三条　用于产权调换的房屋未建成的，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应当在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人可以自行安排住处临时过渡，对自行安排住处确有困难的，拆迁人应当提供周转用房临时过渡。临时过渡的周转用房应当具备基本居住条件。

　　过渡期限从房屋拆迁公告公布的拆迁期限结束之日起计算，并应当符合下列规定：

　　（一）产权调换房屋为多层住宅楼（ 1 至 6 层）的，过渡期限不得超过 18 个月；

　　（二）产权调换房屋为中高层住宅楼（ 7 至 11 层）的，过渡期限不得超过 24 个月；

　　（三）产权调换房屋为高层住宅楼（ 12 至 24 层）的，过渡期限不得超过 30 个月；

　　第四十四条　被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处临时过渡的，拆迁人应当按月支付临时安置补助费，支付时间自搬迁之日起到提供产权调换房屋之日止。被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房临时过渡的，拆迁人不支付临时安置补助费。

　　被拆迁人或者房屋承租人因拆迁住宅房屋搬迁的，拆迁人应当支付一次性搬迁补助费。被拆迁人或者房屋承租人在拆迁补偿安置协议约定的搬迁期限内搬迁的，拆迁人还可以按照提前的日期给予提前搬迁奖励费。

　　第四十五条　拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转用房的使用人应当按时腾退周转用房。

　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之月起增加一倍临时安置补助费；对周转用房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

　　第四十六条　因拆迁非住宅房屋造成的停产、停业损失，拆迁人应当给予适当补偿。

　　第四章　法律责任

　　第四十七条　拆迁人未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由区房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米 20 元以上 50 元以下的罚款。

　　第四十八条　拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由区房屋拆迁管理部门报经市城市房屋拆迁管理办公室核准后吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金 1 ％以上 3 ％以下的罚款。

　　第四十九条　拆迁人有下列行为之一的，由区房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，责令改正，可以并处拆迁补偿安置资金 3 ％以下的罚款；情节严重的，报经市城市房屋拆迁管理办公室核准后吊销房屋拆迁许可证：

　　（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

　　（二）委托不具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁的；

　　（三）擅自延长拆迁期限的。

　　第五十条　接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的，由区房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处拆迁委托合同约定的拆迁服务费 25 ％以上 50 ％以下的罚款。

　　第五十一条　具有房屋拆迁评估资格的房地产评估机构在房屋拆迁评估中，违反房屋拆迁评估的有关规定和规范，损害拆迁当事人利益的，由市房地产管理局取消其房屋拆迁评估资格，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款；因此给拆迁当事人造成损失的，应当依法承担损害赔偿责任。

　　房屋拆迁评估人员故意提供虚假证明文件或者出具的证明文件有重大过失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十二条　房屋拆迁管理部门有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）不按照规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；

　　（二）核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的；

　　（三）对依法应当查处的违法行为不予查处的。

　　第五章　附则

　　第五十三条　对因市政基础设施建设项目拆迁的补偿安置有规定的，从其规定。

　　第五十四条　本办法自发布之日起施行。天津市津南区人民政府《批转区房管局关于天津市津南区城镇房屋拆迁实施意见的通知》（南政发[2002]18号）文件同时废止。

　　天津市津南区房地产管理局

　　二00三年五月十二日