2014，楼市会怎样？

　 2013年，应该是2011年限购以来行情最好的一年。有数据显示，今年重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高。事实是，年初新国五条并未真正阻碍房价上涨的趋势，尽管新政后涨幅有所回落，成交量在7月一度出现多城市连续几周下滑的“拐点”意向，但在7月后，新一轮价量涨幅突然再起，一二线城市金九银十多数坐实。尽管年底受新一轮地方政府(约17个城市)限价限售政策加码和银行信贷收紧的影响，成交出现下滑，但预估今年全国总成交量面积和销售额有望超越2012年的11亿平米和6.4万亿元。

　　如果，我们再把时间推前半年来看，本轮房地产上行周期启动始点为，2012年年中两次降息时，国统局70个大中城市房价指数显示自2011年限购以来各地房价开始触底反弹，直至2013年3月新政出台房价涨幅达到最高，随后涨幅回落至7月，8月左右涨幅和成交再次反弹。这1年半里，货币政策和财政政策保持稳健。尽管6月的钱荒让开发商们嗅到一丝紧张，但央妈并未让货币市场的紧张实质性延续。

　 再用一个具象的例子来说明一下，有好事者计算，2013年初在北京一套平均价格以上的100平米房产，到2013年末，测算下来涨了62万元。年初没买房，一年就白忙，这句话在北上广深一线城市确实不假!

　　2013年，土地市场成交空前，9月5日曾出现“地王日”，上海、杭州、苏州等地当天相继出现地王级地块。其中上海徐家汇项目217.7亿成交总价为历史第二。而在此前一天融创将北京楼面地价提高至7万多每平米，再在此之前1-2天里天津也出现楼板价新高，这其实是一个“地王周”。截至2013年终土地出让收官，上海以2040亿夺冠，北京1821亿仅次之，此外杭州成交1327亿元和重庆也破千亿。

　　有数据显示，截至12月29日，北上广深合计的土地出让收入已经达到了5127亿，较2012年全年增长156%。并超过了2011年和2012年土地出让收入的总和。一个个案是恒大今年在北京和上海似乎不计成本的强势“登陆”。我们似乎不用担心2014年的土地供应。

　　在2013年乐居策划的金九银十系列专题“进击的楼市”里，我们曾用“日光与地王齐飞”这句来形容当时的现状。对这句话的衍生理解，可以作为预判2014年的一个基本事实——需求在大量高位消化，供应在不断增加。

　 所以我们是否可以理解任志强所说的，“我们看2014年，总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。”

　　来自高盛的判断则是，2014年房地产市场进入疲软期。其原话是“虽然短期内需求会保持稳健，但是由于承受能力未见改善而且未来流动性状况或将收紧，房地产市场增长可能显著放缓。”我想了半天，“承受力”应该意指“收入”或由此带来的需求的可持续性，流动性当然指货币政策。

　　于是这里有两个问题，第一个问题是，2014年，一二线城市购房需求还会继续且持续的旺盛吗?鉴于2013年底约17个城市加强新一轮“限”字当头的调控，一般认为“限制性”调控是对需求的强行抑制，只会积累需求，因此2014年初的购房需求恐怕仍将持续一段旺盛。但是面对持续高涨的房价，承受力不可能无限制提高，毕竟价格规律不可逾越。但是没有人能知道，这个周期的顶点会在哪里?2013年7月没有出现，2014年呢?

　　一二线城市的热与三四线城市的趋冷，这种区分应该在2014年明显拉大，这可以理解，看恒大积极进入一线城市的表现就能琢磨。一线和二线城市是否会分化，二线城市之间是否会分化?可能性相当大。从秦虹的话说是，不看城市大小，而看人口流入趋势。你的城市是人口流入城市吗?

　 第二个问题，则是货币政策，即我们一般说的流动性。这些年来，我们知道判断房地产市场有一句话比较靠谱，“短期看政策，中期看货币，长期看供求。”于是我们看到供求矛盾未变，购房者对政策的抗性日益增加，行政性管制的调控政策效率越来越低，那么可以说货币政策如何将直接影响着楼市的走向。是的，用了“直接”两字。2008年房地产遭遇低谷之前是2007年的数次加息，2012年中楼市触底反弹的背景是降息。

　 根据今日央行微播在微博发布的《人民银行货币政策委员会日前召开2013年第四季度例会》内容，央行将“继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构”。

　 我们可以看出，总体看流动性不是大问题，因为货币政策要保持稳健，但货币的结构，将在2014年继续调整。如果我们把2013年6月20日的和年底的两次钱荒看作是央行的预警的话，2014年里对流向地方政府基础建设进一步推高地方政府债务和房地产的表外信托等各类资金的限制将越来越明显。

　 中央政府对地方政府债务处理的态度和决定，将在多大程度上影响我们这个与地方政府经济建设带有极高关联性的行业呢?

　 这或许是2014年影响楼市走向的最大的变数。

　　不过，尽管经济结构要调整，地方债务要可控，投资要投向更有效率的行业，融资要去杠杆，但房地产依然要发展。这是中国人现有发展阶段决定的。中国人内需的进一步拓展，事实上必须要依赖于房地产需求的相对高层次满足。如果你能深刻理解这个问题，你就会对房地产的发展仍有充分信心。

　　不然，你也要记得，习大大在十八届三中全会之前一次中央领导人学习房地产会议上所表的态：房地产要坚持市场化! 年终这几天，郁亮认为，毫无疑问房地产未来20年还会高速发展，但要重视的是互联网将会对房地产有怎样的冲击。他认为面对互联网，房地产有待革命!

　 2014年互联网对房地产的冲击会有多大?有多快?——想想三年前房产电商还是一个毫无概念的空想，但今天已经成为开发商销售的主流模式之一，这种变化或许来的比我们想象的都大都快。

　　至于房产税和小产权房，则因为立法、安全等各种原因离我们还较远。

　 2013年即将过去，在这一年里，你是否曾因购房焦虑、踌躇，你选择在一线城市继续坚守，还是回到三四线，开始安稳的生活?不论你在哪里，不论你往何处去，找到自己内心的安定，平衡好生活与工作，才能走的更远。