房地产开发流程如何进行

　　一、房地产开发流程如何进行

　　第一部分 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

　　第二部分 行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

　　1、选址定点；

　　2、规划总图审查及确定规划设计条件；

　　3、初步设计及施工图审查；

　　4、规划报建图审查；

　　5、施工报建；

　　6、建设工程竣工综合验收备案。

　　（一）选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

　　4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　6、规划部门办理项目选址意见书。

　　（二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。

　　2、国土资源局办理土地预审。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

　　（三）初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

　　5、国土资源局进行用地预审。

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

　　7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

　　（四）规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、公安消防支队进行消防设计审查。

　　2、人防办进行人防设施审查。

　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

　　（五）施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、建设单位办理施工报建登记。

　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

　　（六）商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

　　1、以下证明材料：

　　（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

　　3、工程施工合同；

　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　（七）建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

　　4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

　　第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

　　2、开发商应提交材料：

　　（1）申请书；

　　（2）企业营业执照；

　　（3）用地证明文件或者土地使用权证；

　　（4）建设用地规划许可证；

　　（5）建设工程规划许可证；

　　（6）施工许可证；

　　（7）房屋竣工验收资料

　　（8）房屋测绘成果；

　　（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

　　二、房地产开发资质

　　资质等级分类

　　根据住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定》第五条规定：“房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

　　各资质等级企业的条件如下：

　　（一）一级资质：

　　1、从事房地产开发经营5年以上；

　　2、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

　　3、连续5年建筑工程质量合格率达100％；

　　4、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

　　5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

　　6、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　8、未发生过重大工程质量事故。

　　（二）二级资质：

　　1、从事房地产开发经营3年以上；

　　2、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

　　3、连续3年建筑工程质量合格率达100％；

　　4、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

　　5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

　　6、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　8、未发生过重大工程质量事故。

　　（三）三级资质：

　　1、从事房地产开发经营2年以上；

　　2、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

　　3、连续2年建筑工程质量合格率达100％；

　　4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

　　5、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

　　6、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　7、未发生过重大工程质量事故。

　　（四）四级资质：

　　1、从事房地产开发经营1年以上；

　　2、已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

　　3、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

　　4、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

　　5、商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　6、未发生过重大工程质量事故。”

　　同时还规定了对于新设立的房地产开发企业可以就营业执照领取之日起30日，向房地产开发主管部门申请备案，房地产开发主管部门收到备案申请之后30日对符合条件的的企业核发《资质暂定证书》。

　　三、房地产开发资质证书的作用

　　（一）资质证书在企业法人登记中的作用

　　为了清理规范房地产市场，建设部和国家工商行政管理局早在1992年7月28日就发出《关于房地产开发企业管理的通知》，要求已有的房地产开发专营企业由建设行政主管部门进行资质审查，确定资质等级。新设立的房地产开发专营公司，持资质等级证书及有关批准文件向工商行政管理机关申请办理登记注册。项目公司也需持建设主管部门的资质证书向工商行政管理机关申请办理有关登记手续。1993年11月15日，建设部、国家工商行政管理局、国家税务总局、国家土地管理局联合发出《关于房地产开发经营机构全面检查中有关问题处理意见的通知》，要求所有从事房地产开发经营的机构必须是企业法人，凡未经核准登记注册的房地产开发经营的机构，必须停止房地产开发经营活动。

　　（二）资质证书在企业开发经营中的作用

　　新规定按企业条件分四个资质等级，一级资质为最高等级。对新设立的房地产开发企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期满，企业可以向房地产开发行政主管部门申请核定相应资质等级。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。如果企业超越资质等级从事房地产开发经营，原资质审批部门有权罚款、吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

　　房产开发公司属特殊性质企业，仅经工商登记获营业执照还不能经营。需经所在地建设行政部门及省建设行政部门审批，获得房产开发资质证后，才能进行房产开发的经营活动。无此资格，房产开发项目的项目立项、规划定点等所有手续均无法办理，即公司无法进行房产开发。

　　房地产开发企业必须先了得房地产开发暂定资质方可执业。新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案，并授予暂定开发资质:

　　1、营业执照复印件;

　　2、企业章程;

　　3、验资证明;

　　4、企业法定代表人的身份证明;

　　5、专业技术人员的资格证书和劳动合同;

　　6、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

　　以上就是找法网小编为您整理的房地产开发流程如何进行的相关内容。总的来说，房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。