国税总局加锁防房企漏税 新政策被指仍有漏洞可钻

　　近日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，对房地产企业的所得税征缴问题进行了明确。地产人士表示，此次加强税收管理，与当前的房地产管控政策有一定关联，对开发商屯房抬价能起到有力的打击。

　　漏税问题更为严密防范

　　《通知》指出，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。《通知》要求，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

　　此前，《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)已明确了完工产品的三个条件，即符合“竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象)、已开始投入使用的开发产品(成本对象)、已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)”之一的，应视为开发产品已经完工。很显然，国税总局最新发出的上述《通知》对漏税问题作了更加严密的防范。

　　打击开发商囤房抬价

　　财政部财政科学研究所所长贾康昨日在接受《国际金融报》记者采访时指出，这一文件的下发，主要还是在于加强税收管理，同时与当前的房地产管控政策也有一定关联。

　　广东工业大学房地产高级经济分析师申格联表示，该政策的出台，可通过企业所得税的收缴迫使开发商尽快售出建设好的成品房，增加市场的供应量，以调控市场的供需关系，对抑制房价快速上涨有积极的作用。这也是为物业税的出台做好政策准备。

　　申格联表示，今后对房地产企业开发产品“已经完工”的认定标准意味着，卖出的开发产品由业主交付物业税，未卖出的产品由开发商交付物业税。这是对开发商屯房抬价最有力的打击。

　　满堂红研究部高级经理周峰也认为，税务总局的这一通知,可能更多是从规范国内部分房地产业发展迅速但尚有诸多漏洞的城市的角度出发来考虑的。近期的宏观调控更多是以调控楼价为主,但各地市场成交量的严重萎缩,也令税务部门的税收减少,故出台这一通知,也算是保证税收来源的一个可行性举措。不可否认,该政策肯定对个别开发企业的现金流造成影响。

　　新政策仍有漏洞可钻

　　不过有地产人士表示，该政策仍有漏洞可钻。周峰认为，除非该政策界定,若开发企业建造一栋楼宇共300户,无论最终交付使用的户数是否达到300户,企业均要按300户的标准缴纳所得税，否则仍有漏洞可钻。若那样影响就很大了,毕竟现在很多楼盘在交楼的时候,都不是所有单位已出售完毕的。

　　合富置业首席分析师龙斌认为，《通知》要求，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。这在具体执行上是否可以顺利操作，目前仍是未知数。