资金困局土地困局 夹缝中的中小房企还能扛多久

事实上，对于那些有充足注册资本、不错的开发业绩、资金回流快的中小企业来说，还是有很大的生存空间的。政府也不希望看到由几家大企业垄断市场的局面出现

　　 中小房地产企业日子更加艰难了。

从 “71号令 ”到 “121文件 ”，从 “国八条 ”到 “七部委意见 ”，宏观调控政策步步紧逼。

　　面对越来越严格的行业政策，中小房企面临着土地与资金的双重困局。一方面，中小房企拿地困难重重；另一方面，即使中小房企手里有地，也难以获得银行的 贷款。显然，房地产业旧有的游戏规则已发生改变，以小搏大的时代已终结。

　　于是，无论大地产商还是专家，都一致认为中小房企快垮了，它们将被市场淘汰。甚至地产大佬们早已觊觎随之增加的机会。

　　然而，事实并非完全如此。北京住邦房地产开发有限公司董事廖全军乐观地表示，从目前来看，自己的企业并没有受到太大的影响。而北京和泰房地产开发经营有限公司市场总监陈森林也称： “中小企业永远不会被驱逐出市场。 ”

　　事实上，对于那些有充足注册资本、不错的开发业绩、资金回流快的小企业来说，还是有很大的生存空间的。 “其实，政府不希望看到由几家大的企业垄断市场的局面出现。 ”中国社科院经济研究所高级研究员汪利娜说。而一些中小房企已开始在夹缝中寻求 “另类 ”的生存之道。

　　 土地困局

　　 “经过一批又一批的淘汰，此前靠倒项目牟取暴利的开发商早已退出历史舞台。 ”北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅说。

　　然而，留在这个舞台上的开发商，正经受着一场史无前例的风暴。

　　 “大家都很着急，想以后怎么办。有一些企业此前保留了某些项目的持有型物业 (如住宅项目的底商 )，这些企业目前仅靠手头的持有型物业来维持收入，给员工发工资。 ”金网络副总经理杨强宏感慨。

　　而过去的几年内，房地产行业盛行 “以小搏大 ”，小项目公司在获取土地和开发资金上并无明显障碍的背景下，甚至可以和大公司在某些项目上有一拼。 “他们以前活得很好 ”，一位业内人士表示。

　　自 71号令以来，这种局面发生了改变。政府逐步收紧 “地根 ”，供地的口子进一步缩小。

　　记者查阅了北京市土地整理储备中心的交易记录，北京今年一共仅出让了 16块地，而去年则一共出让了 60块地。 “政府将土地卡死，中小企业连拿地的机会都没有了。 ”汪利娜说。

　　然而 ,目前市场上仍有许多开发商要寻求土地转让。据了解，北京 “8·31”过关的项目一共有 288个，其中近两成的开发商因资金问题，公开转让项目或者寻求合作。

　　 “都是已办完过关手续的土地，公司没有钱了，希望寻求整个项目的转让。他们所提供的土地价格比通过招标拿地的价格要低。 ”北京高盛华房地产开发有限公司策划经理高翔宇说。

　　这些寻求转让的地块，大小都有，几十亩到几百亩不等，甚至还有几千亩的地块。

　　 “那些资金能力弱的企业，辛辛苦苦拿了地，现在却没有能力开发。 ”北京丰中房地产开发有限公司副总经理岳勇告诉记者， “但我们不准备接手。 ”

　　廖全军也称不准备接手这些项目。一方面是因为这些小公司底细让人难以摸透，历史遗留问题严重，即使请国际知名的会计师事务所也不一定查得清楚；另一方面是因为有些项目做得太差了。

　　此外，一些开发商在一级土地市场上拿地无望，而在二级土地市场上又没有寻觅到合适的资源，他们频频向二三线城市出击。 [page]

　　 “从去年下半年到今年，已有 30多个企业拉着我们去考察二三线城市了。去过武汉、成都、重庆、无锡、温州、长沙、西安 ……基本上有资源的地方都去了。但是，这 30多个企业中，仅有两三家已拿到土地。 ”杨强宏说。

　　 资金困局

　　然而，无论是手中有地，还是急于拿地的中小房企，资金问题都如梦魇般困扰着它们。据岳勇估计，至少有 20%的开发商有地没有钱。

　　此前，央行在 “121文件 ”中规定，商业银行房地产贷款与总贷款余额比不得超过 30%；去年 4月，国务院又将房地产开发项目资金比例提高到 35%以上。 “资金实力低于 1个亿的开发商目前非常难。 ”杨强宏说。

　　前不久，银监会高层表示，银监会将尽快向各银行下发《商业银行开展小企业贷款业务指导意见》，其中将具体确定 2至 3家银行作为小企业贷款联系行，并完善监管法规，进一步加强对小企业贷款的指导工作。

　　 “房地产的小企业也包括在政策规定的范围之内。 ”汪利娜说。中小房企的融资之路似乎露出一线曙光。

　　然而，在中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭看来，中小房企的融资之路却并不乐观。由于目前银行信用评级体系不完善，即使国家鼓励银行贷款给中小企业和私人企业，但他们原来的信用记录不存在，银行也难以识别哪些是有还款能力的企业。 “这导致了银行对中小房企惜贷现象。 ”哈继铭说。

　　在采访中，绝大多数中小房企都表示，现在从银行获得贷款基本上是不可能的事情了。尽管也有开发商说，可以从银行获得贷款，但是非常难，条件非常严格。

　　 “ 晶都国际现在有一个多亿的按揭贷款没有办理下来，银行办理的速度非常慢。 ”岳勇告诉记者。他预计下半年宏观调控政策会对房地产行业将更加严厉，银行会进一步调息，并且将对按揭客户进行更严格的资质审查。

　　除了银行融资，几乎每个中小房企都想到了基金融资。 “通过基金融资，我们不是没想过，但操作起来难度很大。 ”廖全军说。而岳勇也透露，他们公司也曾积极探索过通过基金的方式融资，但发现很难。中国目前没有一个规范的基金运作渠道。

　　 “事实上，现在很多基金操作介于法律空白处，在打法律的擦边球。 ”高翔宇告诉记者。由于产业基金法的缺位，国家有关部委坚持 “先立法，后放行 ”的原则，因此在有关法律法规出台之前，房地产产业投资基金是不允许试点的。但他透露，现在小企业私募基金的情况非常多，但通常是不公开的，在地下运作。

　　本土房地产基金运行受阻，外资基金引入的门槛又很高，曾被寄予厚望的基金融资也难解中小开发商的饥渴。而无论私募基金还是封闭式基金，都要占公司股份，很大程度上会压缩公司的利益空间，这也使一些中小房企有所顾虑。

　　基金运作起来难度太高，而信托融资成本又相对较高。 “信托融资的成本高于银行。如果在二者之间选择的话，我们更倾向于和银行合作。 ”岳勇说。此前，住邦委托信托投资公司刚完成了一年期规模为 5000万元信托产品的对外发行，年收益率为 6.5%。据了解，目前普通企业通过信托公司能筹集到大概 5000万元到 1亿元的资金。

　　除了银行融资、基金和信托以外，陈森林称还有一些中小房企向地下钱庄借钱。据说有些地下钱庄的贷款利率甚至超过了 20%。 “但只要有赚钱的机会，大家都会想办法筹钱的。 ”他说。

　　 夹缝生存

　　房地产市场上 “挤出效应 ”凸现，而这是否就意味着中小房企将逐步被淘汰出市场呢？ [page]

　　 “事实上，即使国家不进行宏观调控，每年也有很多企业淘汰出局。 ”汪利娜表示， “由大的开发商去开发所有的项目是不现实的。 ”

　　此前， 冯仑在接受媒体采访时表示，中小企业由于生存空间的改变，他们会选择跟一些大的公司形成一种产业链。华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理李忠证实了这一点， “我们的客户中，很多小的项目公司主动找大公司出让一部分或全部股权，一些大开发商开始做白衣骑士。 ”李忠所说的 “白衣骑士 ”的概念是：我可以救你，但我要收购你。

　　张寅认为， “联合 ”是小企业发展的惟一出路。目前，南方已经有很多小的开发商联合起来做项目了，这在北京基本上很难，因为北京缺乏这样的商业氛围。

　　但是，前不久北京的 3家小企业刚刚重组成立了一个新的公司，现在他们已经开始准备去摘地了。杨强宏说，目前这种寻求联合的小企业越来越多，但真正成功的还不是很多。

　　在采访中，很多开发商对这种 “联合 ”模式仍持观望态度，似乎不大看好。他们认为，由于公司理念的不同，实质上的联合很难。

　　廖全军表示，由于公司本身的个性，他们暂时还不会选择联合这条路。而岳勇也对 “联合 ”表达了同样的看法。 “做完 ‘晶都国际 ’这个项目以后，准备观望一段时间再决定要不要进入这个市场。 ”他说。

　　然而，在张寅看来，在土地与资金的双重困局下，如果小企业不愿选择 “联合之路 ”，他们做项目开发的生存机会就不大了。 “转型做中介或者物业会更好一些。 ”张寅说。

　　除了联合和转型创新之外，走 “专业化 ”道路也是中小企业的另一发展之路。高翔宇认为，小企业做土地一级开发的机会并不大，但他们可以进行工程管理或者是针对特定的人群做特定的一个项目。只有在某一个专业领域是最强的，才可能获得更多的发展机会。

　　而陈森林却对中小房企的前途表现出足够的乐观。他认为，由于对利润要求的不同，大公司和中小公司的投资方向也会不一样。北京目前小的地块还是很多的， 10万平方米、甚至一两万平方米的，那谁更愿意做呢？可能是中小企业来做了。此外，关注报纸上破产拍卖的地产和银行打包拍卖的小不良资产包，盘活小区底商，做旧楼翻新都是小企业的出路。

　　 “利润一年几十倍、几百倍的情况在目前这种形势下是不可能的。但是，你要是把心态放平和，一年几百万甚至上千万的利润是有的。只要不做一些不切实际的梦，那没有必要去离开这个市场。 ”陈森林说。