牛凤瑞：四方利益链使土地供应紧张

政府、开发商、拆迁户和购房者之间的利益循环链是造成土地供应紧张的原因之一。这是中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在日前结束的 “ 首届中国房地产企业 200 强高峰论坛 ” 上提出的观点。

　　土地供应相对紧张

　　 牛凤瑞所说的 “ 土地供应紧张 ” 并不是土地资源的绝对紧张，而是相对紧张，这是他这一理论建立的基点。

　　房地产业对土地有高度的依赖性，而我国用于房地产开发的土地又十分稀缺。房地产用地来源有二：一是旧城改造，二是郊区、农村用地的有偿使用。自从去年 “8· ３ 1 大限 ” 过后，土地价格不断被抬高，土地供应紧张。中国土地协会理事长邹玉川在当天的会议上指出： “ 土地供应紧张，不是土地供应少了，而是开发商更加挑剔了。一边是位置好、地块面积大的土地被炒高，而另一方面是小地块无人问津。 ” 这样的差异就形成了一边开发商 “ 哭穷 ” 没钱没地，另一方面是老百姓认为房价过高、持币待购。

　　四方利益牵一发而动全身

　　牛凤瑞解释说，利益的四方分别是：政府、开发商、拆迁户和购房者。政府通过出让国有土地使用权，希望取得较高的土地税费以加快城市建设，满足广大市民对公共物品的需求；开发商要追求利益的最大化；农民和拆迁户要得到较高的用地补偿以维护自己的合法权益；商品房购买者希望自己拥有高品质和低价位的住房 —— 这四者构成了一个相互依赖、环环相扣的、没有起点也没有终点的利益循环链。

　　他进而解释，一旦利益链中任何一方利益改变，都会牵动其他各方。如土地税费的减少影响了政府财政收入，进而影响城市各项公共事业发展；开发商不能获得相应的投资回报，就不会有房地产各种要素组合的实现，也就不会有房地产投资开发的行为；失地农民和拆迁户补偿不合理就没有社会的安宁和公平，也就没有社会的和谐；购房者支付过高的房价要求工资水平上升，而工资水平的上升又会造成管理成本的上升。上述任何一方利益损失，就会造成土地资源在这条利益链中流通不畅，土地供应相对紧张的局面随之产生。

　　协调四方利益在博弈

　　牛凤瑞说，协调各方利益是一个博弈的过程，谈判、讨价还价都是不可避免的，一但哪个环节出现了问题，都会给房地产市场带来重大的损失。比如将房地产商和地方政府官员沟通全都看成官商勾结，把维护自己的合法权益的失地农民和拆迁户等同于无理取闹等等这些现象，都会造成土地资源流通不畅，进而对房地产业形成危害。这里政府要负起社会矛盾的调节者的责任，开发商要增强自己的社会责任感，认同广大的购房者是自己的上帝。只有这样让这跟链条运转起来，让各方的利益全得到合理的分配，才可能解决土地供应、房价上涨、拆迁难的问题.